湖南省湘潭市人民政府


湘潭市人民政府令第１3号
《湘潭市物业专项维修资金管理办法》已经市人民政府同意，现予发布，自2007年11月1日起施行。

市 长：余爱国
二○○七年十月十五日



湘潭市物业专项维修资金管理办法

第一条 为保障物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修养护，维护物业产权人和使用人的合法权益，根据《物业管理条例》（国务院令第379号）及国家建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房〔1998〕213号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 凡本市城区范围内两个以上产权人的住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，其共用部位、共用设施设备的专项维修资金（以下简称维修资金）的收取、使用和管理，适用本办法。
第三条 本办法所称共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指住宅小区或单幢物业内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明用具、消防设施、煤气液化气管道、锅炉、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条 市财政局和市房产管理局应当制定物业专项维修资金使用计划报批管理制度、财务预决算制度、审计监督制度以及业主查询和对账制度。市房产管理局负责监督本市物业专项维修资金的管理和使用。
第五条 维修资金实行专户储存、业主决策、专款专用、政府监管、按栋建账、核算到户的管理原则。
第六条 维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的大中型维修和更新、改造。
第七条 首期维修资金按以下规定缴纳：
（一）出售的公有住房属多层住宅的由售房单位在售房款中提取20%、属高层住宅的提取30%，该部分维修资金属售房单位所有。
（二）多层住房出售时，由购房人按购房款2%的比例向售房单位缴纳；高层住房或设有电梯的多层住房出售时，由购房人按购房款3%的比例向售房单位缴纳。售房单位代为收取的维修资金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
（三）拆迁安置实行房屋产权调换时，安置多层房屋的按安置房评估价的2%、安置高层房屋的按安置房评估价的3%由被拆迁人向拆迁人缴纳。拆迁人代为收取的维修资金属全体业主共同所有。
（四）其他物业和整栋住宅中的非住宅物业按照同类型住宅维修资金缴纳标准进行归集。
（五）开发建设单位的自用物业参照同类物业价格按本条第（二）项规定缴纳维修资金。
第八条 售房单位在售房时或拆迁人在安置房屋时应代为收集首期维修资金。
公有住房售房单位应按本办法规定足额缴纳维修资金，并向购房人收取个人缴纳维修资金部分。
销售商品住房的售房单位在办理《商品房预售许可证》时，应向市房产管理局提交维修资金归集方案。
拆迁人在办理拆迁许可证时，应向市房产管理局提交维修资金收取方案。
以上单位在办理房屋产权登记手续前，须将归集的首期维修资金移交给市房产管理局代管。
第九条 维修资金的管理在业主委员会成立前，物业维修资金由市房产管理局代管；业主委员会成立后，可根据业主大会的决议将维修资金移交给物业服务企业或业主大会决定委托的其他单位代管，未决定移交的，由市房产管理局继续代管。委托物业服务企业或其他单位代管物业维修资金应当签订委托合同，并报市房产管理局备案，同时应定期接受市房产管理局和业主委员会的检查与监督。
向物业服务企业移交物业维修资金应由物业服务企业和业主委员会双方负责人同时到市房产管理局办理移交手续。办理移交手续应提交下列资料（业主大会决定委托其他单位代管的，参照本条执行）：
（一）业主大会决议；
（二）委托合同；
（三）物业服务企业的资质证书和营业执照；
（四）物业服务企业授权委托书和经办人身份证明；
（五）银行账号。
第十条 由市房产管理局代管物业维修资金的，市房产管理局应当委托专业银行（以下简称“受托银行”）办理维修资金存储业务。受托银行应当完善物业维修资金账户的设立、储存、使用、查询等手续。维修资金代管单位和受托银行应当建立维修资金公示和查询制度。
市房产管理局代管的维修资金应当接受审计部门的监督。
第十一条 维修资金闲置时，除可用于购买国债或法律法规规定的其他用途外，不得挪作他用。
第十二条 维修资金自存入维修资金专户之日起，按规定计息，维修资金利息净收益转作维修资金滚存使用和管理。
第十三条 物业保修期内不得使用维修资金。维修资金的使用，由物业服务企业提出使用计划和方案，经业主委员会提交业主大会审议批准后或物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上业主签字同意后实施。维修资金由市房产管理局代管的，由市房产管理局核定划拨，符合本办法规定使用条件的，应在7个工作日内核定划拨。
第十四条 业主委员会成立前，需使用维修资金的，由售房单位或物业管理单位提出使用方案，经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上业主签字同意后，由市房产管理局核定划拨。
物业共用部位和共用设施设备出现需紧急维修的情况，不及时维修将严重影响业主利益或房屋安全的，业主委员会及时组织维修所发生的费用可在维修资金中列支。维修资金由市房产管理局代管的，经市房产管理局核实后拨付。
第十五条 使用维修资金，由业主按其拥有产权的房屋建筑面积分摊，每使用一次后应及时核算到户，在该户所缴纳的维修资金中扣减。
第十六条 维修资金不足首期归集的维修资金的30%时，经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过的业主大会决定，由业主委员会或物业服务企业按业主所拥有的房屋建筑面积比例续筹。续筹额应不低于首期归集的维修资金总额的70%。
第十七条 业主转让房屋所有权时，维修资金余额随着房屋所有权同时过户。原业主缴纳的维修资金剩余款，由物业受让人向原业主支付，当事人另有约定的从其约定。
第十八条 物业服务企业发生更换时，其代管的维修资金账目应当经业主委员会审核。需移交给新的物业服务企业的，应当办理移交手续。账户转移手续应当由双方交接之日起一个月内报送市房产管理局备案。
第十九条 禁止任何单位和个人挪用维修资金。
维修资金代管单位违反本办法规定，挪用维修资金或者造成维修资金损失的，应依法承担行政责任和民事责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十条 有条件的单位，可以对房屋共用部位、共用设施设备的维修给予资助。业主可以用住房公积金中住房大修费用作为共用部位、共用设施设备维修资金的支出。
第二十一条 维修资金未委托市房产管理局代管的，由业主委员会根据国家有关规定和本办法制定本物业管理区域维修资金的管理制度，经业主大会通过后执行，并报市房产管理局备案。
第二十二条 商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修资金缴交约定。
第二十三条 非住宅物业专项维修资金的管理参照本办法执行。
第二十四条 本办法自2007年11月1日起施行。2004年7月16日发布的《湘潭市物业专项维修资金管理办法》（市政府令第6号）同时废止。


不正当使用自己的商标引起的侵权

王瑜

原丹阳县皇塘日用化工厂注册了“玉兔”图文组合商标，该商标被转让给某乳胶厂。五兔王胶水厂注册了“玉虎”拼音和文字组合商标，还申请注册“兔王”商标，五兔王胶水厂在其生产销售的产品上组合使用其注册的“玉虎”、“兔王”商标，将其中“玉”和“兔”字故意放大，造成“玉兔”的视觉效果。

这是一起权利滥用的典型案例，被告人自己拥有两个注册商标，故意变形使用造成与他人著名商标相同的效果，从而产生的权利冲突。法院判决：五兔王胶水厂立即停止对丹阳化工厂“玉兔”商标专用权的侵权行为。

一、权利滥用，构成商标侵权

对于五兔王胶水厂组合使用“玉虎”与“兔王”商标是否构成侵权的问题存在一定的分歧。有人认为无论商标注册人如何使用自己的商标，不存在侵犯他人商标专用权的问题。“玉虎”与“兔王”商标均属于五兔王胶水厂注册商标，不存在侵犯他人商标专用权问题。

五兔王胶水厂没有将玉虎与兔王商标正当使用，而是出于商业目的，在相同的产品包装装潢中明显突出强化了玉虎和兔王商标中的“玉”与“兔”字形的排列，而几乎完全淡化其中“虎”与“王”的标识作用。其主观上具有使相关公众混淆的故意，客观上在整体结构上造成了与商标“玉兔”几乎相同的强烈标识效果。已经给相关公众造成了混淆，使相关公众对所标识商品的来源产生误认，认为五兔王胶水厂生产、销售的该类商品与乳胶厂和丹阳化工厂使用的玉兔商标所标识的商品存在某种特定的联系。

《商标法实施细则》第五十条：“有下列行为之一的，属于商标法第五十二条第（五）项所称侵犯注册商标专用权的行为：（一）在同一种或者类似商品上，将与他人注册商标相同或者近似的标志作为商品名称或者商品装潢使用，误导公众的；” 法院认为：五兔王胶水厂已经侵犯了“玉兔”商标的专用权。

二、类似商品的判断

五兔王胶水厂辩称自己生产、销售的胶水粘合剂属于分类表的第1类，而丹阳化工厂生产、销售的胶水粘合剂属于16类。他们的产品不是类似商品，不构成侵权。根据《商标法》第五十二条规定：“有下列行为之一的，均属侵犯注册商标专用权：未经商标注册人的许可，在同一种商品或者类似商品上使用与其注册商标相同或者近似的商标的；”商标是不是构成近似，必须在相同或类似的商品上进行对比，那么类似的商品又如何判断呢？

对“类似商品”的定义最高法院在2002年10月12日通过的《关于审理商标民事纠纷适用法律若干问题的解释》（下称《解释》）第11条第一款明确规定：“商标法第五十二条第（一）项规定的类似商品，是指在功能、用途、生产部门、销售渠道、消费对象等方面相同，或者相关公众一般认为其存在特定联系、容易造成混淆的商品。”可见，判定类似商品的要素一般包括商品的功能、用途、生产部门、销售渠道、消费对象等。

认定商品或者服务是否类似，应当以相关公众对商品或者服务的一般认识综合判断，所谓相关公众的一般认识，是指相关市场的一般消费者对商品的通常认知和一般交易观念，不受限于商品本身的自然特性；而综合判断，是指将相关公众在个案中的一般认识，与商品交易中的具体情形，以及各要素结合在一起从整体上进行考量，与商标类似本来不尽一致。相关公众一般认为这两者与相关对象存在特定的联系、容易造成混淆的，或者相关公众一般地认为其存在特定的联系、容易造成混淆的商品，构成类似商品或者服务。

《商标注册用商品和服务国际分类表》并不是作为商品类似判断的依据，分类表主要的功能是在商标注册时划分类别、方便注册审查与商标行政管理，与商品类似本来就不尽一致，所以在判断商品是否类似时，不能以此作为依据。

法院认为二者的主要用途相互通用，均为粘接材料之用，区别仅在于粘接强度的大小程度。从商品的销售渠道、方式和消费对象看，二者也是相同的，因此认定二者是类似商品。

作者：王瑜（知识产权律师），电话：010-51662214
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