广东省广州市人民政府


广州市新建住宅小区物业管理办法
广州市人民政府


第一章 总 则
第一条 为加强新建住宅小区管理，维护业权人的合法权益，维持良的生活环境和社会秩序，根据国家有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本市市区范围内新建的住宅小区或住宅组团适用本办法。
第三条 本办法所称新建住宅小区，是指实行城市综合开发，市政、公用设施配套建设比较齐全，用地面积2万平方米以上或建筑面积5万平方米以上的居住小区或住宅组团。
本办法所称住宅小区物业管理，是指对小区范围内的建筑物和构筑物及其设备、市政、公用、园林绿化、环卫、交通、治安等公共设施以及环境容貌等管理项目进行的维护、修缮和整治。
本办法所称的业主委员会，是代表和维护住宅小区内房地产、公用设施等的产权人和使用人合法权益的群众性自治组织。业主委员会由住宅小区内房地产、公用设施等的产权人和使用人选举产生。
本办法所称的住户，是指住宅或非住宅房屋的所有权人和使用人。
第四条 广州市建设委员会（以下简称市建委），负责本办法的组织实施。
住宅小区物业管理的行业管理工作归口市建委。
区建设主管部门具体实施辖区内住宅小区物业管理工作的业务指导和管理。
第五条 规划、国土、房管、市政、园林、环卫、公用、供电、工商、电信、公安等管理部门（以下简称专业管理部门）以及街道办事处，在各自的职权范围内，协同做好住宅小区的物业管理工作。

第二章 住宅小区的移交管理
第六条 住宅小区竣工综合验收合格后，方能办理移交管理手续。
第七条 在建的住宅小区，小区建设单位必须组织或委托有管理资格的住宅小区物业管理单位（以下统称物业公司）提前界入管理。办理售房手续时，小区建设单位必须向购房者提供入住管理公约。
第八条 未通过住宅小区竣工综合验收的住宅小区，在入住率达到50％以上时，住宅小区建设单位必须向所在区建设主管部门申报办理物业管理手续，并由建设单位或其委托的物业公司与业主委员会签订《住宅小区物业管理合同书》；未成立业主委员会的，应与区建设主管部门签订
《住宅小区物业管理合同书》，按合同规定实行管理。
第九条 通过住宅小区竣工综合验收并领取《住宅小区（组团）验收合格证书》的住宅小区，住宅小区建设单位可凭小区验收合格证书，向所在区建设主管部门申报办理移交管理手续。
办理了移交管理手续的住宅小区，由业主委员会与物业公司签订《住宅小区物业管理合同书》；未成立业主委员会的，由区建设主管部门与物业公司签订《住宅小区物业管理合同书》，按合同规定实行管理。
第十条 二个以上建设单位合建的住宅小区，由建设规模较大的建设单位牵头，办理住宅小区物业管理申报手续和移交管理手续。
第十一条 住宅小区移交管理时，建设单位应同时移交住宅小区综合验收档案资料，提供住宅小区管理统筹金和管理用房。
第十二条 住宅小区管理统筹金，按以下标准提供：建筑面积5万平方米以内的，每平方米建筑面积10元；建筑面积超过5万平方米的，超出部分每平方米建筑面积5元。统筹金的标准可以根据物价指数的变化，由市建委会同市物价部门进行调整。
住宅小区管理统筹金由住宅小区建设单位在移交管理时，一次性交给住宅小区所在区建设主管部门，专款用于住宅小区维护管理费用的补贴。具体使用办法，由市建委另行规定。
第十三条 住宅小区管理用房，按以下标准提供：总建筑面积0.15％比例的商业用房和总建筑面积0.1％比例的管理用房。所提供的房屋，按公产房租金出租给物业公司经营和使用，产权属小区建设单位。
第十四条 小区建设单位自办理移交管理之日起，不再承担住宅小区的管理责任，但建设质监部门作出鉴定的房屋建设质量责任问题除外。
第十五条 物业公司对住宅小区物业管理不善，区建设主管部门应根据业主委员会的意见，组织有关专业管理部门对存在的问题提出限期整改意见，逾期仍未整改完毕的，可提前终止原《住宅小区物业管理合同书》，并由业主委员会另聘物业公司接管该住宅小区的物业管理工作。

第三章 物业公司的条件和业务范围
第十六条 物业公司是从事小区物业管理及提供社区服务的经营单位。
第十七条 物业公司须具有建筑、市政、园林绿化、水电、财务等方面的初级以上职称的技术人员。注册资金不少于50万元。
物业公司所聘用的公共设施维护人员，必须是持有有关专业管理部门颁发的上岗证的维护人员。
第十八条 成立物业公司，必须报市建委批准，领取资格证书；到市工商行政管理机关办量注册登记，领取《营业执照》。
第十九条 物业公司的业务范围：
（一）履行《住宅小区物业管理合同书》，按本办法规定的维护管理的标准、内容、职权管理住宅小区，依法经营。
（二）保管好住宅小区综合验收档案资料，收取住宅小区维护管理费和有偿服务费。
（三）对住宅小区内违章和违法行为，依据入住管理公约及本办法规定的职权进行处理，对须给予行政处罚的，应及时移交有关行政管理部门处理。
第二十条 物业公司应在住宅小区物业管理的基础上，积极开展社区有偿服务。鼓励物业公司一业为主、多种经营，可享受国家对第三产业的优惠政策。
第二十一条 物业公司必须接受住宅小区内住户的监督，定期听取住户对住宅小区物业管理的意见。每年向住户公布住宅小区维护管理情况及经会计师事务所审核的维护管理费的收支、积累情况。

第四章 维护管理费用的收取和使用
第二十二条 住宅小区维护管理，实行以区养区、收支平衡、略有积累的有偿服务原则。向住户收取维护管理费和有偿服务费，由物业公司根据实际情况提出具体方案，由区建设主管部门审核后，报市物价管理部门批准。
第二十三条 物业公司负责日常的维护管理费用。楼宇外墙维修、道路修复、下水道清疏、公共设施更换等大宗项目的维修费用，可申请使用住宅小区管理统筹金或区城市维护费补贴，必要时可在住宅小区范围内通过集资解决。
第二十四条 利用公共场地经营及经营由建设单位提供的商业用房的收入，必须用于住宅小区物业的维护和管理。
第二十五条 住宅小区管理统筹金，应进行增值积累，专款专用。区建设部门每年向市建委报告经会计师事务所审核的统筹金收支情况。

第五章 住宅小区物业的维护和管理
第二十六条 各行业主管部门应按住宅小区维护管理的内容，以相应专业的维护管理标准、规定和要求，指导和监督物业公司实施管理。
第二十七条 有关专业施工单位在住宅小区内从事工程建设或检修工程时，须通知物业公司配合，接受物业公司监督，确保区内公共设施的安全，并清理好施工现场。
第二十八条 有关专业施工单位因施工或检修，损坏了住宅小区公共设施的，应按规定给予赔偿。
第二十九条 住宅小区内的设施或植物影响了有关专业公共设施的安全时，有关专业管理部门应按专业维护管理规定和要求，通知物业公司配合处理。
第三十条 住宅小区物业维护管理须达到下列标准：
（一）以验收后的竣工资料为依据，保持房屋及各项公共设施完好无损，保障其正常使用，维持原房屋使用性质。
（二）住宅小区内的绿化保存率达90％以上。无黄土裸露，路树无缺株，绿地清洁，绿化景观良好。环境优美、安静、整洁。
（三）没有乱搭乱建、乱摆乱放，乱贴乱挂，及改变建筑物结构及外貌。
（四）进入住宅小区的车辆，集中停放到停车场。
（五）住宅小区范围内的其他专业管理标准。
第三十一条 住宅小区物业维护管理的内容：
（一）维修、养护住宅区内的房屋、市政、园林绿化、环卫、安全防范设施和其他公共设施。维修户外接大楼表内（无设大楼表除外）范围的水、电、煤气等管线。
（二）维修路宽7米及7米以下道路的路面、门牌、路牌、路灯及排水设施，并定期清疏排水管井。
（三）养护管理区内树木花草，维护园林建筑小品和其他园林设施。
（四）日常环境卫生的清扫、垃圾清运和公厕的保洁及环卫设施的维护。
（五）维护好区内交通秩序。
（六）加强治安防范和巡逻，保持小区良好治安环境。
（七）其他专业管理内容。

第六章 奖励与惩罚
第三十二条 物业公司管理的住宅小区经评比，获得市级以上优秀管理住宅小区称号的，由市建委给予奖励。
第三十三条 住宅小区住户，有下列情况之一的，由物业公司予以制止、批评教育、限期改正，逾期不改正的，可进行强制恢复；造成损失的，有权要求其赔偿。
（一）擅自改变小区内土地用途的；
（二）擅自改变房屋、配套设施的用途、结构、外观、毁坏设施、设备、危及房屋安全的；
（三）私搭、乱建、乱停放车辆，在房屋公共使用的地方乱堆、乱放、占用绿地、破坏绿化、污染环境、影响小区景观、噪音扰民的；
（四）损坏住宅小区内的公共设施、设备的；
上述行为如需给予行政处罚的，由物业公司依法移交有关行政主管部门处理。
第三十四条 住宅小区物业管理单位违反本办法规定，有下列行为之一的，由区建设主管部门责令其限期改正，逾期不改的，可提请市建委吊销其资格证书。造成经济损失的，可追究赔偿责任。
（一）房屋及公用设施、设备不按期限修缮的；
（二）管理制度不健全，管理混乱，使区内公共设施遭受损失的；
（三）截留或挪用住宅小区维护管理费暂不构犯罪的；
第三十五条 擅自扩大收费范围，提高收费标准的，由物价部门依法处理。
第三十六条 当事人对行政处罚决定不服的，按照行政复议条例和行政诉讼法的有关规定申请复议、提起诉讼。

第七章 附 则
第三十七条 县级市的新建住宅小区物业管理，可参照本办法执行。
第三十八条 本办法自公布之日起实施。原《广州市新建住宅小区管理暂行办法》同时废止。




1995年12月20日
关于上海国际金融中心立法形式的思考

张在祯


目 录

△ 序言

一、积极推出具有促进功能的地方法规
二、主动争取具有创新功能的受权立法
三、及时制定落实地方法规的政府规章
四、高度重视有关部门制定的规范文件
五、大力推出具有主导作用的部门规章
六、尽可能推出专项行政法规或者政策
七、适时出台金融中心建设的专项法律
八、创新制定国际金融中心的司法解释
九、引导企业建章立制和适用国际惯例
十、尽早规划国际金融中心的法规体系
△ 结语

△ 序言


　　伴随着年初《国务院关于推进上海加快发展现代服务业和先进制造业建设国际金融中心和国际航运中心的意见》（国发〔2009〕19号）、《上海市人民政府贯彻国务院关于推进上海加快发展现代服务业和先进制造业建设国际金融中心和国际航运中心意见的实施意见》（沪府发〔2009〕25号）、《上海市人民政府办公厅关于印发上海国际金融中心和国际航运中心建设 2009 年重点工作安排和部门分工的通知》（沪府办〔2009〕55 号）等规范性文件的相继出台，特别是今年通过的《上海市推进国际金融中心建设条例》（以下简称《条例》）这部地方法规，将上海国际金融中心建设推向了新高潮的同时，也将自1992年党的“十四大”报告提出尽快把上海建成国际金融中心以来颇有争议的上海国际金融中心立法问题，提上了令许多关心上海国际金融中心建设的人不得不考虑的议事日程。作为本市一名长期工作在商业银行法律与合规岗位的金融法制人员，在为上海金融城倍感自豪的同时，与国内外的各行各业人士一样，对上海国际金融中心建设的立法问题，特别是上海国际金融中心的立法形式问题，具有浓厚的兴趣并持续地跟踪关注。
　
　　所谓“上海国际金融中心立法形式”，有静态和动态之分：静态意义上的上海国际金融中心立法形式，是指涉及上海国际金融中心的立法、监管、经营、消费、服务、司法等活动的法律、行政法规、地方法规、部门规章、政府规章、自律性规章、国际惯例及其他规范性文件的总称；动态意义上的上海国际金融中心立法形式，是指立法机关、行政机关、司法机关、监管机构、自律组织制定涉及上海国际金融中心的法律、行政法规、地方法规、部门规章、政府规章、自律规章及其他规范性文件的立法性活动。本文既在静态意义上又在动态意义上使用“上海国际金融中心立法形式”一词。

　　本文拟从“积极推出具有促进功能的地方法规、主动争取具有创新功能的受权立法、及时制定落实地方法规的政府规章、高度重视有关部门制定的规范文件、大力推出具有主导作用的部门规章、尽可能推出专项行政法规或者政策、适时出台金融中心建设的专项法律、创新制定国际金融中心的司法解释、引导企业建章立制和适用国际惯例、尽早规划国际金融中心的法规体系”等十个方面，谈谈笔者关于上海国际金融中心立法形式问题的思考。

一、积极推出具有促进功能的地方法规

　　尽管《深圳经济特区金融发展促进条例》已于2008年通过并实施，然而限于其标题名称和目标界定（《深圳经济特区金融发展促进条例》第三条规定市人民政府应当把金融业作为战略性支柱产业，以多层次资本市场为核心，以深港金融合作为纽带，巩固提升深圳金融中心城市地位，使深圳成为港深大都会国际金融中心有机组成部分，重点突出投融资、财富管理和金融创新功能。），又鉴于上海作为国内唯一“国际金融中心”的定位，上海《条例》当之无愧是全国名正言顺的推进国际金融中心建设的首部地方法规。但是，《条例》开宗明义言其核心目的是“营造具有国际竞争力的金融发展环境”，以推进上海国际金融中心建设，表明其定位为框架性的地方促进法。同时，《立法法》也规定，基本经济制度以及财政、税收、海关、金融和外贸的基本制度只能制定法律。因此，有关金融基本制度的事项应当由国家统一立法。所以，许多人就认为，包括《条例》在内的地方立法对国际金融中心建设立法奈何不得，似乎无所作为，较为悲观。但笔者认为，地方立法无法、也不可能、更不必满足国际金融中心建设的全部需要。然而，再好的种子，也需要良好的土壤，才能茁壮成长。地方促进法，不是金融立法，胜似金融立法，就是筑巢引凤。因此，积极推出具有促进功能的地方法规，改进与提高与金融经营管理相关的配套服务，强化城市基础设施、诚实信用、金融文化、金融人才、金融法制等金融生态环境基础建设，对推进上海国际金融中心建设至关重要。

　　例如，在商业银行传统担保授信业务涉及的隧道收费权质押登记、贷款公路收费权质押登记、最高额抵押登记、综合授信抵押登记、在建工程抵押登记、贷款债权超过抵押物价值时的房地产抵押登记、抵押房地产过户时登记、非银行抵押权人汽车抵押登记、银团贷款房地产抵押登记、非上市股份有限公司股权质押登记、企业动产抵押变更登记等担保物权登记的环节，仍存在许多亟待解决的问题，正嗷嗷待哺般地盼望通过地方辅助立法予以解决。另外，上海地方法规除《条例》已有规定内容，在金融投资者教育、公务员金融专业知识培训、国际金融中心论坛、地方金融法制史研究、地方金融文化展览、城市房地产金融、汽车金融、国际航运金融、国际贸易金融、地方政策性金融、融资担保与再担保、金融中介服务、金融投诉处理、地方国有金融、金融安全区建设、特别是防范金融机构大额资金被骗长效机制建设等领域也可有所作为。

　　根据《宪法》和《立法法》规定，上海市人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，可以制定地方性法规。需要提请注意的是，这里写的是“不相抵触”而不是“根据”。这么规定是经过研究的，也就是说，不是必须先有法律，才能根据法律、行政法规制定地方性法规。地方性法规可以规定的事项，一是为执行法律、行政法规的规定，需要根据本行政区域的实际情况作具体规定的事项；二是属于地方性事务需要制定地方性法规的事项。除《立法法》规定的只能制定法律的事项外，其他事项国家尚未制定法律或者行政法规的，上海市根据本地方的具体情况和实际需要，可以先制定地方性法规。当然，鉴于金融行业受到法定监管机构的特别监管，与一般行业确有不同。那么，金融事项是否是地方立法的禁区呢？上海市的立法机关是否只有前述常规形式的地方立法权呢？

二、主动争取具有创新功能的受权立法

　　自1981年至1996年全国人大及其常委会先后5次做出决定或决议，授权广东省和福建省、海南经济特区、深圳市、厦门市、汕头市和珠海市的人大及其常委会制定各项单行经济法规或法规，在经济特区实施。2000年《立法法》对地方国家机关的受权立法问题，并没有作为一项基本制度规定下来，也没有撤销过去对有关地方的授权。对此，权威专家认为，这可以理解为，如果实践确有必要，仍可以采取个案解决的办法，授权某些地方国家机关立法。这就为上海市地方立法机关的国际金融中心创新立法提供了可以利用的法律空间。

　　上海市的立法机关，应当充分利用地方受权立法空间，特别是政协委员和人大代表应当在深入调研的基础上，依法提出可行性提案和议案，以积极促成全国人大及其常委会做出“授权上海市人大及其常委会根据具体情况制定有关上海国际金融中心建设法规在上海地区实施”的授权立法决定或决议。特别值得上海的人大代表们借鉴的是，1994年八届全国人大第二次会议做出授权厦门市人大及其常委会制定法规在经济特区实施的决定，就是根据福建省袁启彤等36名全国人大代表提出的议案做出的。既然将上海建设成为国际金融中心是一项既定的国家战略，是时代赋予上海的恢宏而又艰巨的历史使命，是党和国家赋予上海金融人义不容辞的重任，那么作为加快实施建设上海国际金融中心国家战略的重大举措或联合推进机制，必要时国家立法机关可以授权上海市立法机关进行受权立法。

　　现实生活中人们更多的是把立法活动视为权力行使，笔者以为需要特别强调的是，立法活动更是一种职责履行。我们国家的立法问题，一方面是立法过度，另一方面是有效立法不足，还存在立法不作为的情况。上海国际金融中心，实质上就是国际金融服务中心。以“海纳百川，相伴发展”为理念，为国内外客户提供更加完备的金融服务，带动长三角地区、长江流域的发展，服务中国实体经济，为国家富强和国民富裕提供有效的金融服务，是建设上海国际金融中心的基本出发点。有权必有责，有责必有权。在各地纷提建设金融中心的情况下，中央继续坚持在上海建设国际金融中心，既是对上海的信任，也是上海必须承担的重大历史责任。国际金融中心的特许性也自然意味着其责任性。上海市地方立法机关的创新性金融受权立法，是先行一步，发挥窗口和试验田的作用，为日后全国性金融立法奠定基础，不是什么特权，而是一个金融经济比较发达的大都市对提升全国金融业的整体竞争力应当承担的历史责任，是继续发挥上海在全国的带动和示范作用的理性选择。浦东是上海的浦东，上海是中国的上海，也可以说，上海肩负着重大的历史使命，承载着国家的金融梦想。

三、及时制定落实地方法规的政府规章

　　《条例》出台后，大家都认为有关规定比较宏观抽象，操作性似乎有所欠缺，尚需一系列的市府规章予以配套落实，其实也属正常现象。例如，为实施《上海市房地产登记条例》，上海市人民政府不仅发布了《上海市房地产登记条例实施若干规定》，还就抵押事项专门发布了《上海市房地产抵押办法》。上海市人民政府依法可以根据法律、行政法规和本市地方性法规制定地方政府规章。地方政府规章可以规定的事项，一是为执行法律、行政法规、地方性法规的规定需要制定规章的事项；二是属于本市的具体行政管理事项。因此，上海市人民政府及时组织各方力量制定一系列的政府规章，细化落实《条例》的框架性规定，是推进上海国际金融中心法制建设的一项迫在眉睫的基础性任务。