国家税务总局


国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知

国家税务总局
2001-12-20
国税发[2001]142


各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局，广东、海南省地方税务局，深圳市地方税务局：

为加强外商投资房地产开发经营企业所得税管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》（以下简称税法）的有关规定，现就外商投资企业和外国企业（以下简称企业）从事房地产开发经营业务有关所得税管理问题，通知如下：
　　一、企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。当期应纳税额，按以下公式计算：
　　应纳税额=应纳税所得额×适用税率－已售房产已预征的所得税＋当期预征所得税
　　二、企业预售房地产的，其取得的预收款，应按《国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》（国税发[1995]153号）的规定，预征企业所得税。
　　三、企业应以房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日的较早者为房地产销售开始。企业自房地产销售开始，应根据当期实际房地产销售收入、相关成本费用，计算企业年度实际应纳税额。
　　四、房地产销售收入的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定：
（一）采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。
（二）采取分期付款或预售款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。
（三）采取以土地使用权或者其他财产置换房屋的，以房产使用交付对方为销售收入的实现。
（四）采取银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日，为销售收入的实现。
五、企业销售房地产所发生相成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。企业可售单位工程成本费用按下列公式确定：
可售单位工程成本费用=可售总成本费用÷总可售面积
可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积。
六、企业发生的绿化、道路等配套设施费，有些是在售后继续发生的，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设全部结束后，应进行汇算。售后发生的配套设施费预提比例，可由企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。
七、企业以租赁方式取得房租收入，应按当期实际租金收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税额。
企业采取先租赁后又售出房地产的，原在租赁期间实际已经计提的房屋折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣除。
八、境外企业与企业签订房屋包销协议，为企业包销房地产的，其包销业务应属于境外企业转让我国境内财产的性质。境外企业取得的房屋转让收益，应按税法第十九条及其实施细则第六十一条规定，缴纳企业所得税。
上述包销业务是指：境外企业与企业签订房屋包销协议并办理了产权转移手续，且境外企业在销售房屋时使用本企业收款凭证。凡不符合上述条件的其他代销、承销性质的业务，应按照《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》（国税发[1999]242号）的规定执行。
九、凡按合同规定投资各方分配房产的，企业应首先归集房产建造过程中所发生的费用（包括中方以土地使用作为投资的费用）后，再根据合同规定的房产分配方法，划分双方房产的成本、费用。双方各自销售房产时各自缴纳企业所得税。
十、本办法自发文之日起执行。此前已经销售房地产但未汇算的企业，按本通知进行汇算。

二OO一年十二月二十日
河北省人民政府


河北省乡镇企业暂行管理办法
河北省人民政府



发展乡镇企业是振兴农村经济的必由之路，是农民走上共同富裕的重要途径，要“积极扶持，合理规划，正确引导，加强管理”，促使乡镇企业持续、稳定、协调发展。针对当前出现的问题，制定如下暂行管理办法。
尊重乡镇企业的自主权
1、乡镇企业包括乡（镇）办、村办、部分农民联办、其它形式合作办的企业和个体企业。要保证乡镇企业的合法权益不受侵犯，任何组织和个人不许用任何手段，侵占乡镇企业的财产，改变企业的所有制性质。
2、保证乡镇企业有充分的生产经营自主权。乡镇企业有权选择灵活多样的经营方式，安排本企业的产、供、销、运活动；有权支配自有资金；有权在国家允许的范围内，自行确定本企业产品价格；有权录用、聘请、辞退企业职工，确定工资形式、标准和奖惩办法；有权参加国家统一
组织的优质产品评比和行业协会活动；有权在国家经贸政策允许范围内利用外资，引进技术，开展对外经济技术合作，使用留给企业的外汇分成；有权依法将自己的发明创造、科研和技术革新成果，申请专利或依法在国内外有偿转让；有权拒绝一切非法摊派、收费、罚款；有权跨地区、跨
待业进行各种形式的经济技术协作或联合。
3、乡镇企业要依法缴纳税金和按国务院统一规定上交费用；保证产品质量，不得生产销售伪劣产品，坑害消费者；合理利用资源，保护生态平衡，防治环境污染。
完善经营承包责任制
4、乡（镇）、村办的集体企业，应本着权、责、利相结合，国家、集体、职工个人利益相统一，劳动所得同劳动成果相联系的原则，进一步完善经营承包责任制。选择什么承包形式，要有利于调动职工积极性，增强企业的活力，不断扩大再生产，发展壮大合作经济。一般以实行职工
集体承包，厂长（经理）负责制为宜；宜于分散经营的可承包或租赁给个人。对机构、设备、房屋、车辆要建立使用责任制，不得拚设备进行掠夺式生产。
承包内容应包括生产、质量、物耗、费用、固定资产完好率、利润、利润分配以及承包者的自主权、奖惩办法等。把经济责任落实到各个部门、车间、班组、个人。承包期限不宜过短，可由承包双方根据企业不同情况自行商定。
承包者有权指挥生产经营，调整生产规模和产品结构，车间和职能部门的负责人。承包者的利益应受到保护，任何部门不得未经协商随便变更利润分配比例，严格按承包合同兑现。
5、建立承包合同是一种法律行为。企业的承包合同要分别在乡政府和村合作经济组织指导下签定，都要经国家鉴证机关或公证机关鉴证或公证。承包合同自生效之日起，双方必须共同遵守，严格执行。无论那种承包形式，都不允许仗权压低承包基数，侵害群众利益。
加强企业基础管理
6、较大型的企业要逐步建立健全计划、生产、劳动、质量、技术、设备、物资、销售、财务等管理制度，正确进行生产经营预测和决策，合理组织人力、物力、财力，提高劳动生产率，实行经济核算，以最小的消耗取得最大的经济效益。
中型企业要着重加强劳动、产量、质量和财务管理，做到劳动组织合理，岗位责任明确，提高优质产品率，加强核算，降低成本，增加效益。
小型企业，要着重加强计量检测、定员定额、原始记录、简单的规章制度、班组建设等基础工作，力求减少浪费，增加收入。
提高职工素质
7、企业招工要根据工种要求进行考核，摘优录用，实行合同制。所有企业都要重视智力投资，每年从企业利润中拿出一部分资金，办职工技术学校、职工夜校、训练班，有计划地进行文化和技术教育。对有培养前途的职工，可选送到专业院校或科研单位、城市厂矿企业学习。对企业
中的技术人员、财会人员的技术职称评定，要由乡镇企业局会同科委等有关部门，参照国家有关规定进行考核评定，对达到标准的，要及时颁发职称证书，实行聘任制。有关部门每年可向乡镇企业分配一定比例的大、中专毕业生。
各级乡镇企业管理部门要紧密结合各有关行业管理部门，对企业管理人员，分期分批轮训，不断提高经营管理水平。
努力提高产品质量
8、乡（镇）、村企业必须建立健全技术、质量管理制度。生产的产品，凡有国标、部标的，要按标准组织生产；没有标准的，应参照同行业优质产品标准或协作厂的规定标准，制定本企业的产品标准，使产品逐步进入标准化、系列化、通用化生产。企业在生产过程中要积极创造条件
，逐步实行专职检验和工人自检、互检相结合的“三检制”，不准弄虚作假，以次充好，伪造商标、假冒名牌。
9、企业要建立技术档案，及时收集技术信息，不断引进新技术，搞好产品的升级换代，争创名、特、优产品。传统的产品要保持传统的特色或风味，并不断改进工艺，提高市场竞争力。
10、企业要有计划地进行技术改造，不断更新设备、改革工艺。逐步实行设备“三级保养”（日常维修保养、一级保养、二级保养）。工人必须做到会使用、会保养、会检查、会排除故障，以保证设备的完好运转。
搞好财务管理和利润分配
11、乡（镇）、村集体企业必须设置合格的财会人员。要按照《会计法》的有关规定建立会计制度，逐步建立总分类帐、现金和银行日记帐、固定资产明细帐、原材料明细帐、半产品明细帐、成品明细帐，全面真实地反映企业的经营状况。
12、企业财务要实行民主管理。企业的经营决策、年终决预及利润分配等，都要经职工代表会议决定，并按规定报送有关部门。
13、企业的流动资金，只能用于购买原材料、储备半成品、支付劳动报酬和其他生产性费用开支，不准它用。企业要千方百计缩短生产周期，搞好产品销售，减少或杜绝积压，及时结算往来贷款。加强现金和银行帐户的管理，严禁私人借款和外借帐户。
14、企业要参照国务院新颁发的《折旧条例》规定，分类计算提取折旧费。
乡村集体企业，要参照国营成本核算制度，分别不同行业，逐步执行成本核算规范。
15、企业职工的工资要执行按劳分配的原则，具体办法可由企业自定。非生产人员的工资，可实行与岗位责任制持钩的浮动工资制；生产人员，可执行计件工资制或基本工资加奖励。为解决职工老有所养问题，企业可提取一定数额的社会保险基金，留作企业专款专用。
16、集体企业在依照税法缴纳所得税前，可提出百分之十作为社会性补助开支。任何部门不得随意向企业摊派不合理费用，增加企业负担。
要兼顾集体、企业和个人利益，正确处理积累和消费的关系，增强企业后劲，不得分光吃净。乡村集体企业的纯利润，一般可按以下比例分配：上交乡村10－20％左右，用于职工资金公共福利事业15－20％，企业积累用于扩大再生产60－75％左右。具体比例和乡村所得部
分如何使用，各县可根据实际情况自定。签定承包合同要体现县定的分配原则。
农民联营合作企业和个体企业
17、农民联营合作企业和个体企业，国家都要保护他们的正当生产经营活动不受侵犯。这些企业必须建帐记帐，建立生产经营原始记录和统计报表制度。如实申报业务活动情况和盈利状况，接受乡镇企业、税务、工商等行政部门的监督；要遵纪守法，诚实经营，照章纳税，勤劳致富
。
18、股份联营企业，应实行股东民主管理，建立必要的规章制度。股东较多的可建立董事会，一切重大事项要通过董事会决策。必须坚持平等互利、入股退股自愿的原则。要履行合同或契约手续，建立股份底帐。
19、各个部门要积极为农民联营合作企业和个体企业进行产前、产中、产后服务，帮助他们解决生产经营过程中遇到的实际困难，进行科学技术、经营管理、劳动安全等各方面的知识教育，提高产品质量和经济效益。在自愿互利的基础上引导向合作经济发展。
加强企业的横向联合
20、乡镇企业要广泛开展横向联合，包括城乡联合、生产领域的联合、生产与科研之间的联合、生产与流通之间的联合，以及流通领域里的联合等等。坚持自愿互利原则，通过各种生产要素的流动和组合，组织专业化、社会化的生产群体，形成多形式、多成份联营合作企业，以不断
提高乡镇企业的经济效益。
健全管理服务体系
21、省、地（市）县、乡都要建立高效能的乡镇企业管理、协调、服务体系，负责调查研究，制订规划，协调关系，检查指导，提供各种服务。
22、各级计划、物资、财政、银行和工业、外贸部门，对乡镇企业要列上户头，积极扶持，加强具体指导。
认真贯彻落实中央和省关于归口乡镇企业部门管理的中小农具、建材、加工的农副产品、建筑等行业的规定，国家和地方用于以上行业的资金、物资由乡镇企业管理部门管理和分配。
23、各级人民政论有关行业行政管理部门应制订行业发展规划和发展方针，研究行业内重大经济技术政策，组织信息交流、技术开发和人才培训等，为发展乡镇企业服务。各地各部门都不得借口行业管理进行平调和改变企业的所有制性质和隶属关系。
各县（市）和企业可根据本管理办法制定实施细则。



1986年4月29日