您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

“限购令”与“涨价归公”/黎广军

时间:2024-07-09 07:11:18 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9168
下载地址: 点击此处下载
“限购令”与“涨价归公”

黎广军


摘要:随着大自然的风吹雨打和时间的折旧,以及使用的磨损,房屋本身不断减值。房价上涨通常是由于土地增值,而土地增值是政府投资和社会投资以及社会发展的结果。所以,房地产涨价之增值实质上是全社会共同创造的价值,应该收归全体人民共享之。中国目前房价高涨的主要原因是“涨价归私”,“炒房无税”。解决之道不在于“限购”,而在于“涨价归公”。
关键词:房地产;限购;土地增值税;资本利得税



近来,各地纷纷出台“限购令”或“限外令”,意图通过限制房屋需求,从而降低房价。
2004年“8.31大限”以来,房价上涨如脱缰野马。决策层总是围绕着“供需关系”做文章。以为增加了供应,限制了需求,房价就会下降。但事与愿违,房价越调控就上涨。
房屋是人生必需品,而不是投机品。与其采用“限购令”或“限外令”,何不“涨价归公”,一举杜绝投机炒卖,让房地产市场回归正常轨道。

1. 房地产是“不完全商品”

商品必须具有流通性。房地产没有“空间流通性”,所以,房地产是“不完全商品”,房地产市场是“不完全市场”。“供需关系决定商品价格”的市场经济规则并不适用于房地产市场。
一模一样的电脑,在偏僻的乡村和在繁华的大都市,售价相差无几。而一模一样的房屋,建在偏僻的乡村和建在繁华的大都市,售价相差可达十倍。
十年前购买的电脑,现在可能一文不值。而十年前购买的房屋,现在价格可能翻了数倍。
这是因为:电脑是“完全商品”,而房屋是“不完全商品”。前者是动产,后者是不动产。

2. 房价不是“供需”决定的

房屋是耐用消费品,其使用寿命可达百年以上。经过了多年建设发展,许多发达国家已经进入了“后城市化”时代,房地产市场早已供过于求,并且还在不断增加供给,但为什么有些国家的房价还会不跌反升?

日本在上世纪60~70年代就已经完成了城市化进程。1968年日本GDP跃居世界第二。据东京都政府网站资料,1970年东京人口1141万人,2009年1299万人;近40年里共增加了158万人,年均增加约4万人,年均人口增加率约0.35%,这比自然人口增长率还要低。所以,东京房地产供过与求。但为什么房地产价格会不降反升?1990年东京地价总额竟然等于美国全国地价总和。1991年资产泡沫破裂后,20年来日本经济一蹶不振。

美国完成城市化的时间比日本还要早,其房地产市场早已是买方市场和现房市场。但为什么21世纪的美国房价还会大幅上涨,并形成资产泡沫?2008年泡沫破裂,导致全球金融海啸?

2010年3月香港永久住宅总数253.7万套(见香港房委会《房屋统计数字2010》p.3);2009年底香港家庭总数231.16万户(见香港政府统计处网站:表005:家庭住户统计数字)。香港永久住宅总数是家庭总数的110%(253.7÷231.16×100%)。这显然供大于求,房价应该下降。但为什么在2009~2010两年间香港房价既然上涨了45%?

在2000~2009的十年里,香港共增加了31.27万个家庭;同期建设了21.8039万套公租屋,这是家庭增加数的70%(21.8039÷31.27×100%)。既是说:香港每增加100个家庭,政府就建设70套公租屋;再加上商品房,香港的房屋增加量显然高于家庭增加量。但为什么房价还会高涨?香港政府如此大力建设公租屋,并没能阻止房价上涨。新加坡85%以上家庭住在政府组屋,但2010年房价也仍然高涨。

以上举例说明:房价不一定是“市场供需关系”决定的。

3. 房价上涨的社会因素

房价上涨,并不是由于房屋增值,而是由于土地增值。

随着大自然的风吹雨打和时间的折旧,以及使用的磨损,房屋本身不断减值,其价格应该下降;所以,房价上涨通常是由于土地增值,而土地增值是政府投资和社会投资以及社会发展的结果。显然,房价具有社会属性。影响房价的主要社会因素是:

(1)政府投资。例如,城市兴建了地铁,沿线房价就会大幅上涨。
(2)社会投资。例如,附近新建了许多高楼大厦,人烟越来越稠密,房价就上涨。
(3)社会发展。例如,社会发展水平越高,市面越繁华,GDP增长率越高,房价就越上涨。
(4)投机炒作。投机炒作必然抬高房价,以致房价远远高于实际价值,出现资产泡沫。

中国各地近年地王频出。地王的中标者,就是基于对未来的政府投资、社会投资、社会发展的评估,以及投机炒作的可能性,预期未来房价必然大涨,所以报出了“面粉比面包贵”的离奇价格。

政府地价上涨,标志着政府投资和社会投资都将增加,所以周边房价会随之上涨,而房价上涨又会反过来推高地价。这样就形成了“地价涨→房价涨→地价更涨→房价更涨”的涨价循环。

宁夏回族自治区公墓管理暂行办法

宁夏回族自治区政府


宁夏回族自治区公墓管理暂行办法
宁夏回族自治区政府


第一章 总则
第一条 为贯彻执行“积极地、有步骤地推行火葬,破除封建迷信的丧葬习俗,提倡节俭,文明办丧事”的殡葬管理方针,加强公墓管理,特制定本办法。
第二条 公墓管理应当实行统一规划,统一管理。
第三条 公墓管理实行经营性和公益性分类管理的办法。
各市、县(区)的城镇地区,可以建立经营性公墓,乡、村可以建立公益性公墓。
公益性公墓可以创造条件,逐步向经营性公墓转变。
第四条 各级人民政府和民政部门,应当加强对公墓管理工作的领导。
各级殡葬管理所,对本行政区域内的公墓,实行统一规划与管理。
第五条 经批准划定的公墓区,任何单位和个人不得侵犯。

第二章 公墓规划与管理
第六条 各市、县(区)新建经营性公墓的,由所在地民政部门提出申请,经县级人民政府审查,报自治区民政厅批准;新建公益性公墓的,由乡(镇)人民政府提出申请,报县级人民政府批准。
民政部门或乡(镇)人民政府持批准文件,向所在地城乡建设部门申请选址定点。并到土地管理部门办理用地许可手续。
第七条 公墓区应当进行统一规划:
(一)设置公墓铭牌和界桩。公墓铭牌应载明公墓名称、建墓时间、地理位置、占地面积及管理制度;
(二)编排墓位序号,制定墓位标准,墓距前后、左右不超过一米,墓顶高不超过二米,每个墓位占地不超过六平方米,墓碑高不超过一米,墓区道路宽四米;
(三)建设绿化带和供群众祭奠、休息的场所。
第八条 经营性公墓可以建立管理机构,其主要职责是:
(一)按规划对墓区进行建设与管理;
(二)为丧主提供挖墓穴、掩埋尸体及其他殡仪服务;
(三)植树造林,绿化墓区。
第九条 公墓管理机构所需人员,可以实行招聘制,也可以雇请临时工。
第十条 乡、村公墓,分别由公墓所在地乡(镇)人民政府、村民委员会管理,或由其指定专人管理。
回民公墓可以就近委托清真寺寺管会管理。
第十一条 市、县(区)殡葬管理所对已划定的公墓区要登记造册,绘制成图,建档立卡,并报自治区殡葬管理所备案。
第十二条 公墓管理机构平毁无主坟墓之前,应当发出通告,并拍照存档。
第十三条 丧主在公墓区葬坟,必须遵守公墓管理制度,按公墓管理机构指定的墓位安葬。
禁止在丧葬仪式中搞封建迷信活动。

第三章 公墓使用与收费
第十四条 死者葬入经营性公墓的,由丧主持医院或公安、交通监理机关、死者所在单位出具的死亡证明,到当地殡葬管理所办理葬入公墓区登记手续,并按规定缴纳费用后,在指定墓位安葬。
公墓区内墓位可预定预购。
第十五条 经营性公墓是向社会开放的殡葬服务设施,由县级以上殡葬管理所兴办经营,或与其他单位联办联营。
第十六条 经营性公墓实行有偿使用,按规定收费。
公益性公墓只一次性收取公墓管理费。
第十七条 在有条件的地区可修建骨灰公墓。每个骨灰墓占地不超过一平方米。墓穴由公墓管理机构制作,丧主选择,按质收费。
第十八条 本办法第十六条、第十七条所列收费项目、标准、办法和开支范围,由自治区民政厅、物价局、财政厅共同制定。
第十九条 公墓收费与开支应当建立财会、审计制度,并定期向上级民政部门和殡葬管理所报告。
第二十条 公墓管理机构的殡葬服务收费,免征营业税。

第四章 罚则
第二十一条 有下列行为之一者,由县级民政部门或由其委托殡葬管理所予以处罚:
(一)未到殡葬管理所登记和缴费,擅自在公墓区葬坟的,除按规定补缴费用外,另对丧主处以五十到一百元罚款;
(二)不在指定墓位葬坟的,处以一百五十至二百元罚款,并强行将坟迁至指定墓位,所需费用由丧主负担;
(三)在公墓区内搞封建迷信活动的,对丧主处以二百元至三百元罚款。
第二十二条 国家干部、职工有本办法第二十一条所列行为之一者,除按规定予以处罚外,另由民政部门建议其所在单位或主管部门经予行政处分。
第二十三条 不服从公墓管理机构的管理,妨碍公墓管理工作,侮辱、殴打公墓管理人员的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第二十四条 民政部门或其委托的殡葬管理所,对当事人处以罚款时,应使用自治区财政厅统一印制的罚没凭证。
罚没收入,全部上缴同级财政。
第二十五条 当事人对民政部门或其委托的殡葬管理所给予的处罚决定不服的,可在接到处罚决定之日起十五日内向上一级民政部门申请复议,上一级民政部门应当在接到复申请书之日起三十日内作出复议决定;当事人对复议决定不服的,可以在接到复议决定之日起十五内,向当地人
民法院起诉。当事人也可以在接到处罚决定之日起十五日内,直接向当地人民法院起诉。期满不起诉,不申请复议又不履行的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第五章 附则
第二十六条 本办法由自治区民政厅负责解释。
第二十七条 本办法自发布之日起施行。



1991年6月17日

河北省小汽车编制管理办法

河北省人民政府


河北省小汽车编制管理办法

河北省人民政府令(1999)第2号


第一条 为加强小汽车编制管理,节约开支,促进廉政建设,根据国家有关规定,结合本省实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域内的机关、团体、非经营性事业单位和具有行政管理职能的企业。
第三条 本规定所称的小汽车,是指属于小轿车型、吉普车型、旅行车型的各种二十座位及其以下封闭式机动车辆。
第四条 小汽车的编制管理实行统一领导,分级管理,合理定编,从严控制的原则。
第五条 各级人民政府设置的控制社会集团购买力办公室(以下简称控购办公室)按照分级管理的原则和权限,在小汽车编制管理工作中履行下列职责:
(一)组织贯彻实施有关小汽车编制管理的法规、规章和国家政策;
(二)参与制定或者制定有关小汽车编制管理的法规、规章和规范性文件;
(三)审核、批准小汽车编制;
(四)监督检查小汽车编制执行情况;
(五)查处违反本办法和有关法规、规章的行为;
(六)同级人民政府规定的其他职责。
第六条 各级控购办公室应当依照国家和本省规定的配车原则和标准,对小汽车编制依法实施审核。
第七条 申请核定小汽车编制,应当向同级控购办公室提交申请书以及编制部门和有关部门的批准文件,并按规定填写申请小汽车编制报告表。
第八条 核定小汽车编制,应当依照下列管理权限审批:
(一)省级机关的小汽车编制,由省控购办公室审核后,统一报省政府批准,驻石的中直、省直部门及其所属单位的小汽车编制,由省控购办公室批准;
(二)设区的市及其所属单位和中直、省直驻市单位的小汽车编制,由设区的市控购办公室审核后,报省控购办公室批准;
(三)县(市、区)及其所属单位的小汽车编制,由县(市、区)控购办公室审核后,报设区的市控购办公室批准。
第九条 各级控购办公室应当严格审查申报单位的申请书和申请小汽车编制报告表,并自接到申请之日起三十日内,决定批准或者不予批准。决定批准的,发给定编文件;不予批准的,通知申请单位。
第十条 国家规定的专用车和国外、港澳台胞赠送的小汽车,由省控购办公室核定一次性编制。核定一次性编制的小汽车报废后,编制自行取消,任何单位不得擅自更型、过户和转让。
第十一条 已经核定小汽车编制的单位,发生分立、合并或者改变级别时,应当依照本办法第八条的规定,重新申请核定小汽车编制。
第十二条 由地方财政开支的行政机关和全额事业单位小汽车编制核定后,对超出编制的现有车辆,由同级财政部门报经同级人民政府批准后,调剂给缺编单位。
第十三条 购置小汽车的单位,必须持小汽车定编文件,向有审批权的控购办公室办理控购审批手续。
第十四条 小汽车转籍或者过户,转出单位应当到当地控购办公室申请注销原车编制档案;转入单位必须凭定编文件办理控购审批手续。
第十五条 银行、物资、公安部门以及购车单位的财会人员,应当配合控购办公室实施小汽车编制管理工作。未经控购办公室批准擅自购买小汽车,购车单位财会人员不准付款,银行不得办理汇款,物资部门不得供货,公安车辆管理部门不得发放行车牌照。
第十六条 有下列情形之一的单位,不得购买小汽车:
(一)未申请核定小汽车编制的;
(二)现有小汽车已经超出编制的;
(三)转籍、过户未办理小汽车编制核定手续的。
第十七条 违反本办法第十六条规定擅自购买小汽车的,由县级以上控购办公室予以警告,并可处以一万元以下的罚款。 销售单位违反本办法规定出售小汽车的,由县级以上控购办公室予以警告,并可处以违法所得三倍以下的罚款,但最高不得超过三万元。
第十八条 设区的市人民政府可以根据本办法制定实施细则。
第十九条 本办法自修订发布之日起施行。原省政府第163号令发布的《河北省小汽车编制管理办法》即行废止。