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房屋买卖合同纠纷案件探析/刘亚利

时间:2024-05-19 03:18:08 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8810
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房屋买卖合同纠纷案件探析

刘亚利


  所谓房屋买卖,是指房地产开发商将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买房者,买房者支付价款的民事行为。随着住房制度的改革和城镇居民住房的社会化、商品化,房地产业迅猛发展起来,但同时房屋买卖矛盾纠纷也日益突出,并呈逐年上升的趋势,成为了社会矛盾的焦点
  一、房屋买卖合同纠纷产生的原因
  由于我国的商品房市场从上世纪90年代后期才开始形成,我国在这方面的法律法规和行政管理规范至今仍处于一个不断完善的阶段,加之各方当事人对房屋买卖合同的法律特征不了解或认识上有偏差,致使商品房合同纠纷的产生原因纷繁复杂、表现形式千差万别,近年来审理房屋买卖合同纠纷案件来看,主要有以下四个方面:
  (一)、审批手续不全:1、由于房地产开发商的项目审批手续不健全或开发施工的资金不足,导致新建商品房买受人在签订合同时就已经潜伏了无法及时取得产权证或不能按合同约定及时入住的危险。2、擅自将租赁给他人的房屋、与他人共有的房屋、单位集资房或经济适用住房出售,导致买受人因第三人提出异议而不能取得产权证或无法及时使用房屋。3、房屋销售广告宣传与实际项目的质量或环境差距悬殊,使房屋买受人无法获得理想中的房屋,无端增添许多烦恼。
  (二)、房地产市场变化过快:由于房屋属于价款较高的大宗商品,而房屋买卖从签订合同到实际履行往往需要一段时间,每当房屋市场的交易价格发生重大变化时,都有许多买家或是卖家,特别是期房或必须在一定期限后才能过户的单位集资房和经济适用住房的当事人,宁愿承担违约责任,也不愿按照合同的约定购买或交付房屋。受市场影响而大量发生的另一类纠纷就是房贷纠纷,这类纠纷主要发生于国家对房地产贷款实行紧缩政策的背景下。由于银行对于个人房贷审查严格,特别是对购房人的资信或首付比例要求提高,让很多购房人出现贷款难或者首付增多,从而使许多购房者或者客观上凑不齐首付的购买人无法继续履行支付剩余房款的义务。
  (三)、交易机制不健全:很多人将合同与物权变动混为一谈,一些人以买卖的房屋未进行登记过户而主张房屋买卖合同无效,而故意不履行合同约定的义务;还有一些人以为只要签订了房屋买卖合同或完成了房屋交付就自然取得了房屋所有权,对是否及时办理买卖房屋的登记过户手续并不在意,由此给一些心术不正的售房方留下了进行欺诈或毁约的机会。
  (四)、买卖合同约定不明确、这是引起房屋买卖发生纠纷最常见的原因,其中因为对交易定金的处理、面积误差的解决方式、房屋质量标准、房屋入住条件、违约金及计算方式等内容约定不明而无法协商解决,不得不提起诉讼的又最为集中。
  二、避免或减少房屋买卖合同发生纠纷的对策
  根据以上对房屋买卖合同常见纠纷产生原因的分析,不同的交易主体需要注意的重点问题是各不相同的。由于买受人在房屋买卖过程中往往处于弱势,所以要避免或减少房屋买卖发生纠纷,必须做好以下几个方面的工作。
  (一)签订合同前,要严格审查售房方的主体资格。
  房屋买卖合同纠纷有很大一部分是由于对售房者的资格或资信情况不了解而产生的,要避免或减少房屋买卖的合同纠纷,在正式签订房屋买卖合同前、包括签订意向书或缴纳定金前,购买期房的要审查发展商的“五证”,即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》,特别是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》这两证,要认真查看其中批准销售的面积、地点、项目名称、销售内容等,防止开发商将批准销售范围之外的房屋对外出售。购买现房的主要审查是否具有《国有土地使用证》、《房屋所有权证》;购买经济适用住房或单位集资建房,应要求售房方出具相关单位同意其对外出售的文件,以确定这类房屋进行转让的条件和期限;购买二手房则必须注意以下问题:1、是否已被列入拆迁范围;2、确认房主真实身份,仔细辨认房主身份证与房屋产权证的真实性、一致性;3、是否存在抵押、租赁情形;4、是否与他人共有,共有人是否同意出卖;5通过中介买卖房屋的,还应对中介的资质和信誉进行调查。
  (二)签约时的每一条款要约定得明确、具体、细致、规范。
  对于合同约定的内容,除违反法律强制性规定或约定不明之外,法律对当事人的合同约定都是支持的。所以,尽管开发商在售房时使用的基本都是政府监制的《商品房买卖合同》格式文本,但这种格式文本中的许多内容都是要由买卖双方协商后确定的。所以,购房者对以下条款特别要明确约定:1、面积的确认及面积差异的处理;2、规划设计变更的处理;3、基础设施和公共配套建筑正常运行等;4、对基础设施和公共配套建筑正常运行的具体日期;5、交付房屋及办理产权证的时间及处理方式;6、适用解除合同的条件和行使解除权的时限、方式等。
  此外,在订立二手房买卖合同时应明确以下问题:1、明确房屋交接责权,应注明房屋交验时间,须注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接的具体事宜,卖方应提供上述费用交纳的票据;2、明确双方违约责任,要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利,以及违约金的偿付金额和时间;3、如通过中介公司,应明确中介公司收取的费用和需要向相关部门交纳的费用,以及这些费用的承担主体和比例;4、如果购买的是单位集资房和经济适用住房,则必须明确如产权不能实现转让后的解决方式
  综上,房屋买卖决不是像普通商品一买一卖那样简单,它是一个系统工程。在房屋买卖过程中,不仅涉及如何合理确定合同的内容,同时避免在法律已有明确规定的问题上犯常识性错误。只有做到了这些,才能避免或减少房屋买卖合同纠纷,即使发生纠纷也能使我们尽可能多地掌握主动权。



北安市人民法院 刘亚利

关于印发《关于保险业依法查处商业贿赂案件的实施意见》的通知

中国保险监督管理委员会


关于印发《关于保险业依法查处商业贿赂案件的实施意见》的通知
保监发〔2006〕64号

  

各保监局、保险公司、保险资产管理公司、保险中介机构,中国保险行业协会:

  现将《关于保险业依法查处商业贿赂案件的实施意见》印发给你们,请结合实际遵照执行。



                    二○○六年六月十二日



  关于保险业依法查处商业贿赂

  案件的实施意见

  

  为贯彻落实中央《关于依法查处商业贿赂案件的实施意见》(中治贿发〔2006〕4号)和《关于保险业开展治理商业贿赂专项工作的实施意见》(保监发〔2006〕26号),进一步加强和规范查处商业贿赂案件工作,推动保险业治理商业贿赂专项工作深入开展,现就依法查处商业贿赂案件提出如下实施意见。

  一、充分认识依法查处商业贿赂案件工作的重要性

  商业贿赂违法犯罪,破坏市场经济秩序,损害人民群众切身利益,引发严重腐败问题,败坏社会风气,影响我国投资环境和国际形象。依法查处商业贿赂案件是治理商业贿赂一项重要任务,是惩治商业贿赂违法犯罪行为必不可少的手段。对发生在保险行业一些领域中的商业贿赂违法犯罪案件,坚决查处,依法惩治,有利于营造反对商业贿赂的社会氛围,增强教育的说服力;有利于落实各项规定、措施,增强制度的约束力和监管的威慑力;有利于规范保险市场秩序,维护企业的合法权益和人民群众的切身利益;有利于查找体制机制等方面的漏洞,通过不断改革和完善,从源头上预防商业贿赂的发生。

  各单位要充分认识查处商业贿赂案件的重要性和必要性,增强政治意识、大局意识和责任意识,认真履行职责,切实抓好商业贿赂案件的查处工作,抓出成效,为保险业又快又好发展提供有力保障。

  二、明确查处商业贿赂案件工作的基本要求

  查办商业贿赂案件,要紧紧围绕经济建设和加快保险业发展这个中心,服从服务大局,维护社会稳定,促进改革开放。既要依法惩治违法犯罪行为,又要保护企业正常的经营活动和经营者的合法权益。要正确把握法律和政策,坚持宽严相济,讲究策略,使少数犯罪分子依法受到惩处,使大多数人受到教育和警示。

  加大执法力度,突出重点,从严惩治,做到执法必严、违法必究。坚决防止和纠正查处案件失之于宽、失之于软,坚决防止和纠正以罚代纪、以罚代刑。

  坚持依法办案。以事实为依据,以法律为准绳,把依法办案要求贯穿于查办案件的全过程,切实做到事实清楚、证据确凿、定性准确、处理恰当、手续完备、程序合法。依法审慎使用办案措施和手段,及时纠正办案中的不当行为和失误。

  三、突出查办商业贿赂案件的重点

  (一)围绕商业贿赂易发多发的领域和岗位开展查办案件工作,重点查处业务经营中发生的商业贿赂案件。

  (二)坚决查处严重破坏保险市场秩序和损害人民群众切身利益的商业贿赂案件,特别要查处涉案金额巨大、情节严重、性质恶劣、群众反映强烈的大案要案。

  (三)严肃查处涉及国家工作人员利用职权参与或干预企业经营活动、谋取非法利益的违纪违法案件,特别要查处利用行政审批权、行政执法权执法犯法、贪赃枉法、索贿受贿的行为。各单位纪委、监察部门要严肃查处在商业贿赂案件中涉及的违纪违法党员和干部。

  四、加大查办商业贿赂案件力度

  (一)畅通投诉举报渠道。要充分发挥保监会、保监局、保险公司纪委、监察部门和各单位业务信访举报系统的作用,形成有效的投诉举报网络。结合自查自纠和专项检查工作,发现新案源。各单位反腐败领导小组和纪委、监察部门要根据职责主动介入自查自纠和专项检查工作,了解和发现案件线索。各单位纪委、监察部门要进一步完善投诉举报制度,设立并公布举报电话和信箱,畅通举报渠道。没有设立纪委、监察部门的单位,发现案件线索要及时向上级单位或当地保监局报告。要健全保护和激励机制,对投诉举报有功人员给予奖励。

  (二)认真排查处理案件线索。要全面清理积存案件,掌握情况,从中理出商业贿赂案件线索。组织力量认真核查自查自纠、专项检查中发现的和举报投诉的商业贿赂案件线索。建立和完善商业贿赂案件查询系统,对所有案件线索实行统一管理,分类登记,在认真核实的基础上确定查处重点。建立健全案件线索移送制度,按照职责分工,归口处理。

  (三)坚决查处大案要案。要统一部署,加强领导,精心组织,集中力量,下功夫查处大要案。对具备立案条件的重要案件线索,要抓紧立案查处;对在查案件,要加大工作力度,深挖细查,注意发现并查处串案、窝案和“案中案”。坚决查处和依法严惩违法犯罪分子,扩大反商业贿赂的社会效果,形成强大的威慑力,推动专项治理工作深入开展。

  (四)积极做好协调配合和案件移送工作。各单位治理商业贿赂领导小组要充分发挥职能作用、认真查处商业贿赂案件。要加强协作,密切配合,增强办案合力。要建立健全信息共享、办案联席会议、重要案件协查等制度,形成有效的协作机制。

  要加强与司法机关的联系和协作,及时沟通信息,通报情况,对职权范围以外的案件,要及时向有管辖权的机关移送。

  五、准确把握法律政策界限

  要严格依照法律法规对保险业商业贿赂行为作出处理,正确区分正常的商业往来与不正当交易行为、违纪违规行为与违法犯罪行为,分清罪与非罪。要综合考虑违法犯罪事实、情节、后果和悔改态度等因素,依法作出处理。对违法犯罪行为严重且态度恶劣或阻碍调查的,要从严处理;对投案自首、主动交代问题、积极退赃或有立功表现的,依法从轻、减轻或免予处理。

  六、加强对查办案件工作的组织领导

  (一)高度重视做好查办案件工作。各级党委、行政“一把手”要高度重视和支持办案,加强对办案工作的指导与协调,及时发现和解决办案工作中的困难和问题。对查处阻力大、情况复杂的案件,主要领导要亲自过问,排除干扰。对涉及多个单位的重大案件,要统一组织协调。

  (二)严格落实办案工作责任制。要建立健全主要领导负总责,分管领导、办案部门负责人、案件调查组负责人和调查人员分级负责的办案工作责任制。要严格办案考核制度和过错责任追究制度,对不认真履行职责,瞒案不报、压案不查的,对因重大过失,致使案件主要违法事实失实、证据缺失造成严重后果的,对在办案过程中泄露秘密的,对在办案过程中以案谋私、徇私枉法、执法犯法的,要依法从严处理,并根据情况,追究有关人员和领导的责任。

  (三)切实提高办案能力和水平。加强思想政治工作,提高办案人员的政治素质和拒腐防变能力。加强业务培训,使办案人员掌握经济、法律、科技、管理等方面的新知识,提高查办案件工作水平,增强依法履行职责、正确运用政策、组织协调办案的能力和突破复杂案件的能力。根据需要抽调思想素质好、政策水平高、业务能力强的人员充实办案队伍。

  (四)认真开展督促检查。要认真开展对查办商业贿赂案件工作的监督检查。要加大案件督办力度,严格进行办案质量检查。各级纪委、监察部门要充分发挥组织协调和督促检查的职能,保证查处商业贿赂案件工作顺利进行。要完善案件报告制度,下级单位要向上级单位报告查办案件的工作情况,保险公司、保监局要向保监会治理商业贿赂领导小组办公室报告案件查办工作的情况,保监会治理商业贿赂领导小组办公室要加强对查办案件工作的监督检查。

  


中国人民政治协商会议组织法

中国人民政治协商会议


中国人民政治协商会议组织法


1949年9月27日中国人民政治协商会议第一届全体会议通过


1949-09-27 
  第一章 总 则
  第一条 中国人民政治协商会议(以下简称中国人民政协)为全中国人民民主统一战线
的组织,旨在经过各民主党派及人民团体的团结,去团结全中国各民主阶级、各民族,共同
努力,实行新民主主义,反对帝国主义、封建主义及官僚资本主义,推翻国民党的反动统治
,肃清公开的及暗藏的反革命残余力量,医治战争创伤,恢复并发展人民的经济事业及文化
教育事业,巩固国防,并联合世界上以平等待我之民族及国家,以建立及巩固由工人阶级领
导的以工农联盟为基础的人民民主专政的独立、民主、和平、统一及富强的中华人民共和国

  第二章 参加单位及代表
  第二条 凡赞成本组织法第一条之规定的民主党派及人民团体,经中国人民政协全国委
员会协商同意,得参加中国人民政协;个人经中国人民政协全国委员会协议邀请者,亦得参
加中国人民政协的全体会议,并得被选为全国委员会委员。
第三条 每届中国人民政协全体会议的参加单位、名额及代表人选,由上届中国人民政
协全国委员会协商定之,但第一届由中国人民政协筹备会协商定之。
  第四条 凡经中国人民政协全体会议及全国委员会通过的决议,各参加单位及代表均有
信守及实行的义务。
  凡参加中国人民政协的民主党派或人民团体,对全体会议及全国委员会所通过的决议如
有不同意时,除根据少数服从多数的民主原则负责遵行不得违反外,其有不同意见得保留之,
以待下届会议提出讨论;如对重要决议根本不同意时,有声请退出中国人民政协的自由。
  第五条 中国人民政协的参加单位或代表或全国委员会委员,如有违反中国人民政协的
组织法、共同纲领或重要决议而情节严重者,得由中国人民政协全体会议或全国委员会视其
情节严重的程度,分别予以警告,撤换代表,撤销委员资格或撤销参加单位等处分。
由全国委员会所给予的处分,如被处分者不服,得向下届全体会议提出申诉。
  第三章 全体会议
  第六条 中国人民政协全体会议,每三年开会一次,由全国委员会召集之。全国委员会
认为有必要时,得提前或延期召集之。但第一届由中国人民政协筹备会召集之。
  第七条 中国人民政协全体会议的职权如下:
  一、制定或修改中国人民政治协商会议组织法;
  二、制定或修改由参加中国人民政协的各民主党派及人民团体共同遵守的新民主主义
的纲领即中国人民政治协商会议共同纲领;
  三、在普选的全国人民代表大会召开以前,执行全国人民代表大会的职权:
  甲、制定或修改中华人民共和国中央人民政府组织法;
  乙、选举中华人民共和国中央人民政府委员会,并付之以行使国家权力的职权;
  丙、就有关全国人民民主革命事业或国家建设事业的根本大计或重要措施,向中华人民
共和国中央人民政府委员会提出决议案。
  四、在普选的全国人民代表大会召开以后,就有关国家建设事业的根本大计或重要措施,
向全国人民代表大会或中央人民政府委员会提出建议案;
  五、选举中国人民政协全国委员会。
  第八条 中国人民政协全体会议,须有参加代表过半数的出席,始得开会;须有出席代
表过半数的同意,始得通过决议。
  第九条 中国人民政协全体会议设主席团,由全体会议选举之。主席团名额,由每届全
体会议临时规定之。
  第十条 中国人民政协全体会议设秘书长一人,由全体会议选举之。设副秘书长若干人,
由主席团选任之。在秘书长及副秘书长之下,设秘书处。
  第十一条 中国人民政协全体会议得设各种委员会,其组织办法另定之。
  第十二条 中国人民政协全体会议议事规则,由主席团制定之。
  第四章 全国委员会
  第十三条 在中国人民政协全体会议闭幕后,设立全国委员会,其职权如下:
  一、保证实行中国人民政协全体会议及全国委员会的决议;
  二、协商并提出对中华人民共和国中央人民政府的建议案;
  三、协助政府动员人民参加人民民主革命及国家建设的工作;
  四、协商并提出参加中国人民政协的各单位在全国人民代表大会代表选举中的联合
候选名单;
  五、协商并决定下届中国人民政协全体会议的参加单位、名额及代表人选,并召集之;
  六、指导地方民主统一战线的工作;
  七、协商并处理其他有关中国人民政协内部合作的事宜。
  第十四条 中国人民政协全国委员会的委员及候补委员,由中国人民政协全体会议选举
之;其名额由每届全体会议临时规定之。
  中国人民政协全国委员会每半年开会一次,由全国委员会常务委员会召集之。常务委员
会认为有必要时,得提前或延期召集之。
  第十五条 中国人民政协全国委员会互选常务委员若干人,主席一人,副主席若干人,
组织常务委员会主持会务。
  第十六条 中国人民政协全国委员会设秘书长一人,由全国委员会选举之。设副秘
书长若干人,由全国委员会常务委员会选任之。在秘书长及副秘书长之下,设秘书处。
  第十七条 中国人民政协全国委员会的工作条例,由全国委员会常务委员会制定之。
  第五章 地方委员会
  第十八条 在中心城市、重要地区及省会,经中国人民政协全国委员会决议,得设立中
国人民政协地方委员会,为该地方各民主党派及人民团体的协商并保证实行决议的机关。
  第十九条 中国人民政协地方委员会的组织条例,由中国人民政协全国委员会制定或批
准之。
  第六章 附 则
  第二十条 本组织法经中国人民政协全体会议通过后施行。