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房贷新政下的违约问题/杨东

时间:2024-06-24 03:34:40 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9800
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房贷新政下的违约问题

杨东


对正处于疯狂上涨的中国楼市而言, 4月17日 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》无疑是一剂猛药。

通知规定,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍,有关人士预测这一政策将会影响到目前约三分之一的贷款买受人。

房产中介也称,房产调控措施出台前后历来是二手房买卖违约现象的频发期。

二套房贷首付50%的政策出来后,很多购房者向笔者咨询,其中既有买一手房的,也有买二手房的,主要的问题就是贷款可能无法顺利办出,在买卖合同中面临违约,因此急切地咨询笔者该怎么办?

其实每当楼市政策面临调整,银行收紧房贷的时候,购房者都会面临这个问题。对此笔者的建议是:

第一,应选择品牌房产中介或专业的房贷机构。一般品牌房产中介、专业的房贷机构和贷款银行有着良好的合作关系,能更具体、更准确、更及时地得到各大银行房贷的政策走向,了解各家银行的审批条件、优惠政策以及放贷速度,从而替购房者选择最适合的贷款银行。而且一旦开始办理手续,相应配备的法律文书也较完备、更新也较及时。

第二、签订购房的补充协议,这是非常重要的事项。比如经常遇到的迟延放贷问题,可以在二手房买卖合同的补充协议中加以约定,此外涉及付款日期的约定不要具体到某日,而可以约定为 “银行实际放贷日”,或加上 “以银行实际放款日作为准”。如贷款未获银行批准,则可以约定“因不可归结为买卖一方的原因而导致贷款未能被批准的,双方均有权解除合同,互不承担违约责任。”

当然,以上针对的是尚未签订购房合同的情况。

近日,楼市调控政策密集出台,最主要的就是对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。这就给一些已经签订居间合同或者买卖合同的交易带来了棘手的问题,对此购房者应如何应对呢?笔者认为,可以考虑从以下几个角度着手:

第一,目前银行方面还没有出台实施上述政策的细则,这也意味着购房者还有搭 “末班车”的可能,所以要抓紧咨询各大银行的最新政策,选择政策最有利于自己的银行,争取挤上 “末班车”,尽快办理房贷。

第二,看一下自己的房屋买卖合同关于贷款的部分是如何约定的。如果明显对自己不利,应积极和卖方协商,争取达成补充协议。此外结合自己的资金情况,或要求对方给予一定的宽限期限用现金补足原本准备贷款的部分,或协议解除买卖合同,返还购房款,给予对方适当的补偿。

第三,因房贷无法办出导致的买卖合同纠纷,可参照的法律条文是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定, “商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

如果是二手房买卖的话,一般补充条款是约定房贷无法办出则以现金补足,最晚期限为房屋交易过户日,因此相关问题还是需要双方尽可能协商解决,因为买房人本身是很难预见到银行政策变化的。

总之,买卖房产的风险是和房价的起伏相伴随的,在房价处于高位或者低谷的时候,风险也最多,纠纷也最容易发生,买卖双方都应对此有所认识。

(作者系上海市房地产注册经纪人、上海市欣隆律师事务杨东律师,电话13482524414)

湖南省商品修理、更换、退货责任规定(修正)

湖南省人大常委会


湖南省商品修理、更换、退货责任规定(修正)
湖南省人大常委会


(1995年10月31日湖南省第八届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过 根据1997年4月2日湖南省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议《关于修改〈湖南省商品修理、更换、退货责任规定〉的决定》修正)

第一章 总 则
第一条 为了明确商品修理、更换、退货责任,保护消费者、经营者的合法权益,维护社会经济秩序,根据《中华人民共和国产品质量法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定,结合本省实际,制定本规定。
第二条 在本省行政区域内经营者向消费者销售经过加工、制作用于生活消费的商品因质量问题引起的修理、更换、退货责任,适用本规定;用于农业生产消费的商品因质量问题引起的修理、更换、退货责任,参照本规定执行。
经营者向消费者销售商品有书面合同的和因商品存在质量缺陷导致消费者人身财产损害的以及药品、建筑物的质量责任,依照有关法律、法规的规定处理。
第三条 县级以上人民政府(含省人民政府派出机关,下同)技术监督行政管理部门负责本行政区域内的因质量问题引起的商品修理、更换、退货的监督管理工作,工商行政管理部门和其他有关行政管理部门,依照法律、法规,按照各自的职责范围,做好商品修理、更换、退货的有关
监督管理工作。

第二章 责任的承担
第四条 经营者销售商品时应当遵守下列规定:
(一)向消费者出具购货凭证;
(二)向消费者如实推介产品性能及使用、维护、保管技术要求;对可能危及人身财产安全的商品,向消费者说明正确使用的方法以及防止危害发生的方法;
(三)销售可以修理的耐用消费品,向消费者出具维修凭证。
经营者违反前款规定之一的,消费者有权拒绝与经营者进行交易。
第五条 售出的商品有下列情形之一的,经营者应当对消费者承担修理、更换、退货责任:
(一)不具备商品应当具备的使用性能而事先未作说明的;
(二)不符合在商品或者包装上注明采用的产品标准的;
(三)不符合以商品说明书、实物样品等方式表明的质量状况的。
第六条 售出的商品出现质量问题,属于生产者或者销售该商品的其他经营者的责任的,经营者依照本规定对消费者承担商品修理、更换、退货责任后,有权依法向责任者追偿。
第七条 售出的商品经依法认定为假冒、劣质的或者无产品名称、厂名、厂址的,经营者必须无条件地承担退货责任。

第八条 售出的商品有下列情形之一的,经营者不承担修理、更换、退货责任:
(一)明示处理品或者等外品销售的;
(二)超过商品修理、更换、退货责任期限的;
(三)售后出现不可抗力造成损坏的;
(四)消费者违反商品使用说明书规定,使用、维护、保管不当或者擅自拆装造成损坏的;
(五)消费者不能提供购货凭证等指明经营者的。

第三章 责任期限与履行方式
第九条 耐用消费品自购买之日起十五日内、其他消费品自购买之日起七日内,有本规定第五条所列情形之一的,消费者可以选择要求该商品的经营者退货、更换或者修理商品。
第十条 耐用消费品自购买之日起超过十五日不满三十日、其他消费品自购买之日起超过七日不满十五日,有本规定第五条所列情形之一的,消费者可以自主选择要求该商品的经营者更换或者修理商品。
第十一条 耐用消费品自购买之日起超过三十日不满十二个月、其他消费品自购买之日起超过十五日不满三个月,有本规定第五条所列情形之一的,消费者可以要求该商品的经营者负责修理。
第十二条 商品修理、更换、退货责任期限从经营者销售商品开具购货凭证之日起计算。由于不可抗力或者其他正当理由耽误期限的,所延误的时间不计算在责任期限内。
第十三条 商品修理、更换、退货责任期限,法律、行政法规有规定的,从其规定;法律、行政法规没有规定,国家产品技术标准有规定的,按照国家产品技术标准的规定执行;法律、行政法规、国家产品技术标准均没有规定的,按照本规定第九条、第十条、第十一条执行。
生产者、经营者向消费者许诺的商品修理、更换、退货责任期限高于前款规定的,按照许诺期限执行。
第十四条 经营者负责修理责任期限内的商品,应当使用符合该产品技术要求的零部件。商品经两次修理后仍不具备合格产品的使用性能的,消费者可以自主选择要求该商品经营者更换商品或者退货。
经营者负责修理责任期内的商品,不得向消费者收取修理费用。
经营者因缺少零部件或者因技术原因在二个月无法修复责任期限内的商品,消费者要求更换商品的,经营者应当准许更换;无商品更换时,消费者要求退货的,经营者应当准许退货。
第十五条 经营者履行商品更换责任,更换同一品牌、规格和型号的商品,不受价格变动影响;更换经消费者认可的同一品牌中的不同规格、不同型号的商品或者同类不同品牌的商品,按照更换商品时的销售价格找补差价款。
经营者履行商品更换责任,应当向消费者出具更换凭证。更换后的商品修理、更换、退货责任期限从更换之日起重新计算。
第十六条 经营者履行退货责任,应当将该商品的原销售价款当即一次退还消费者。
第十七条 经营者履行大件商品修理、更换、退货责任,应当同时承担消费者支出的运输等合理费用。

第四章 争议的解决
第十八条 因商品修理、更换、退货发生纠纷,消费者与经营者可以协商或者请求保护消费者权益的组织调解解决,可以向当地技术监督行政管理部门或者工商行政管理部门及其他有关行政管理部门申诉;可以依法向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院起诉。
第十九条 仲裁机构作出的质量责任争议调解书或者裁决书,当事人必须履行。当事人一方在规定期限内不履行仲裁决定的,另一方当事人可以申请人民法院执行。
第二十条 因商品修理、更换、退货争议需对争议商品的质量进行检验的,检验委托人可以申请技术监督行政管理部门依法设置的或者授权的检验机构进行检验。检验结果为判定商品质量责任的依据。检验费由责任方承担。

第五章 罚 则
第二十一条 经营者未依照本规定履行商品修理、更换、退货责任的,或者履行商品修理责任时使用不符合该产品技术要求的零部件的,由技术监督行政管理部门或者工商行政管理部门按照《中华人民共和国产品质量法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》的有关规定处理。
第二十二条 经营者对行政处罚决定不服的,可以依据《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议条例》的规定,申请复议或者向人民法院提起行政诉讼。
第二十三条 从事商品修理、更换、退货监督管理的国家工作人员徇私舞弊、玩忽职守、包庇经营者侵害消费者合法权益的,由其所在单位或者有关主管部门给予行政处分,情节严重、构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第二十四条 本规定所称大件商品、耐用消费品的范围,由省人民政府技术监督行政管理部门会同有关行政管理部门确定并公告。
第二十五条 本规定自1996年3月15日起施行。

附:湖南省人民代表大会常务委员会关于修改《湖南省商品修理、更换、退货责任规定》的决定

(1997年4月2日湖南省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过)

决定
湖南省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议审议了湖南省人民政府关于《湖南省商品修理、更换、退货责任规定修正案(草案)》的议案,按照《中华人民共和国行政处罚法》的规定,决定对《湖南省商品修理、更换、退货责任规定》作如下修改:
第二十一条、第二十二条合并,修改为:“经营者未依照本规定履行商品修理、更换、退货责任或者履行商品修理责任时使用不符合该产品技术要求的零部件的,由技术监督行政管理部门或者工商行政管理部门按照《中华人民共和国产品质量法》、《中华人民共和国消费者权益保护法
》的有关规定处理。”
本决定自公布之日起施行。
《湖南省商品修理、更换、退货责任规定》根据本决定作相应的修正,重新公布。



1997年4月2日

对贵州省原行业统筹企业2002年缴纳基本养老保险费比例的批复

劳动部、财政部


关于对贵州省原行业统筹企业2002年缴纳基本养老保险费比例的批复

贵州省劳动和社会保障厅、财政厅:

你们《关于上报调整2002年原中央行业统筹企业缴纳基本养老保险费比例的
报告》(黔劳社呈〔2002〕1号)收悉。经研究,同意你省原行业统筹企业2002年
费率按附表所列标准调整,请严格按照执行。

附表:贵州省原行业统筹企业2002年批复费率表


二○○二年三月十三日