山东省济南市人民政府


济南市物业管理办法
济南市人民政府



第一章 总 则
第一条 为加强本市城市物业管理，规范物业管理行为，维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益，提高城市管理水平，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称物业，是指已建成并交付使用的城市各类住宅、非住宅、公共建筑以及相配套的设施。
本办法所称业主，是指物业的所有权人。
本办法所称非业主使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
本办法所称物业管理企业，是指依法设立，以物业管理和服务为经营业务，并具有企业法人资格的经济组织。
第三条 本办法适用于本市市区范围内的城市物业管理。
本市市区范围内的住宅小区必须实行物业管理。
物业管理区域的具体范围由市物业行政主管部门划定。
第四条 市房产管理部门是本市物业管理的行政主管部门。各区房产管理部门受市房产管理部门委托负责本辖区内的物业管理工作。
规划、公安、土地、城建、公用事业、环卫、园林以及街道办事处和居民委员会应当按照各自职责，配合市物业行政主管部门做好本市物业的管理工作。

第二章 物业管理组织
第五条 本市住宅小区的物业管理，实行业主大会和业主委员会制度。机关、企事业单位及商业大厦、写字楼等单体建筑或专业服务的物业管理实行业主委托制。
第六条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数较多的，应当按比例推选业主代表。
业主大会应当由过半数的业主出席方可举行。
市物业行政主管部门应当每年组织召开一次业主大会。特殊情况经百分之十五以上的业主提议，可以临时召开。
第七条 业主大会行使下列职权：
（一）选举、罢免业主委员会组成人员；
（二）听取、审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作；
（三）通过和修订业主公约；
（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；
（五）决定聘用或解聘物业管理企业；
（六）决定物业管理的其他有关事项。
第八条 业主委员会由业主大会选举产生。
业主委员会由七至十一人组成，设主任一人、副主任一至二人，任期两年。业主委员会成员可以连选连任。
业主委员会应当自选举产生之日起十五日内到市物业行政主管部门登记备案。
第九条 业主委员会的主要职责：
（一）负责选聘物业管理企业，与物业管理企业签订物业管理聘用合同；
（二）监督物业管理企业的物业管理情况；
（三）听取业主和非业主使用人的意见和建议；
（四）配合物业管理企业落实各项管理措施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第十条 市物业行政主管部门应当定期组织业主委员会召开会议。业主委员会作出决定应当经全体组成人员过半数以上通过。

第三章 物业管理企业
第十一条 成立物业管理企业应当具备下列条件：
（一）有企业的名称、章程和固定的办公场所；
（二）有健全的组织管理机构和一定数量的专业技术及管理人员；
（三）具有管理建筑面积一万平方米以上物业的能力；
（四）有三十万元以上货币注册资金；
（五）法律、法规规定的其他条件。
第十二条 物业管理企业必须依法登记，取得法人资格，并依照有关规定取得《物业管理企业资质证书》后，方可从事物业管理工作。
第十三条 申办《物业管理企业资质证书》，须提交以下资料：
（一）物业管理企业资质审查申报表；
（二）法定代表人证明书和身份证明；
（三）管理章程、经营场所证明及资信证明；
（四）各类专业管理人员的资格证书或证明文件；
（五）其他有关的文件、资料。
第十四条 外地物业管理企业进入本市从事物业管理活动，应当到市物业行政主管部门办理注册登记手续。

第四章 物业管理服务
第十五条 物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主委员会或业主签订物业管理聘用合同，并自合同签订之日起十日内报市物业行政主管部门备案。
第十六条 物业管理聘用合同应当包括以下内容：
（一）物业管理服务的项目、范围、内容及费用；
（二）双方当事人的权利和义务；
（三）管理服务的要求和标准；
（四）合同期限；
（五）违约责任及争议的解决方式；
（六）当事人双方约定的其他事项。
第十七条 物业管理服务事项应当包括下列内容：
（一）房屋共用部位、共用设备的使用、管理、维修和更新；
（二）电梯、二次供水等设施的运行服务；
（三）收集生活垃圾和清扫保洁环境；
（四）协助公安机关搞好物业管理区域公共秩序及安全巡查工作；
（五）物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理；
（六）物业管理区域内公共绿地及公共基础设施的养护管理；
（七）物业管理聘用合同确定的其他事项。
第十八条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等市政公用设施的管理单位，可以将本单位的专业服务事项，委托给物业管理企业实行统一服务。不实行委托服务的，有关市政设施管理单位应当服务到户。
第十九条 选聘物业管理企业，应当采取公开招标或邀请招标。采取公开招标的，招标工作由市物业行政主管部门组织实施。
第二十条 业主委员会聘用物业管理企业后，原管理单位或部门应将物业管理有关的工作移交给新的物业管理企业，并提供涉及物业管理的有关档案资料。
第二十一条 物业管理企业被聘用后，应当与业主和非业主使用人签订服务合同。服务合同包括下列主要内容：
（一）物业管理服务内容；
（二）双方权利和义务；
（三）费用标准和交纳期限；
（四）违约责任及争议解决方式；
（五）其他事项。
第二十二条 物业管理聘用合同期满，一方不再续签合同的，应当在合同期满两个月前通知对方。物业管理聘用合同期满前，物业管理企业破产或被注销的，业主委员会可以委托市物业行政主管部门指定一家物业管理企业临时实施该区域内的物业管理。
物业管理企业应当在合同终止或中止后十五日内，腾出小区的物业管理用房及其他物业管理服务设施，交出有关资料，办理费用结算等移交手续。
第二十三条 物业管理经费收入的主要来源：
（一）开发建设单位按规定缴纳的物业管理公共资金；
（二）按规定提取的物业共用部位维修基金利息；
（三）按规定收取的物业管理服务费；
（四）专项委托服务收入；
（五）物业区域内公用设施、设备和公共场所的经营收入；
（六）其他合法收入。
本条第（一）项所列物业管理公共资金应当按有关规定专户储存，专款专用。
本条第（三）项所列物业管理服务费由物业管理企业向业主和非业主使用人收取。物业管理服务收费的项目及标准由市物业行政主管部门会同价格行政主管部门共同制定，报市政府批准后公布实施。
第二十四条 新建住宅小区的前期物业管理，由开发建设单位委托物业管理企业实施，费用由开发建设单位承担。
第二十五条 新建住宅小区的开发建设单位和原有住宅小区的管理单位在进行物业管理权移交时，应当按小区总建筑面积0．2％的比例向业主委员会提供配套的物业管理用房和配套建设的停车场（库）、自行车棚等物业管理服务设施。
物业管理用房、停车场（库）、自行车棚等物业管理服务设施属全体业主所有，任何单位和个人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交换、买卖。

第五章 物业的使用和维护
第二十六条 物业维护责任，按下列规定划分：
（一）房屋内部自用部位、自用设施设备，由业主或非业主使用人自行维护；
（二）房屋共用部位、共用设施设备、配套的公共基础设施，由受聘的物业管理企业负责维护；
（三）市政公用设施，由设施归属的管理单位负责维护。
第二十七条 物业维护费用，按下列规定承担：
（一）房屋自用部位、自用设施设备的维护费用，由业主或非业主使用人承担；
（二）房屋共用部位、共用设施设备的维护费用，由共同使用该房屋的业主和非业主使用人按各自使用的建筑面积比例共同承担；房改已交纳维修基金的业主应承担的费用可依照有关规定从已交纳的维修基金中列支；
（三）配套公共基础设施的维护费用，从已缴纳的住宅小区物业管理公共资金中列支；
（四）市政公用设施的维护费用，由管理该设施的单位承担。
第二十八条 房屋共用部位、共用设施设备、配套公共基础设施及市政公用设施维修时，相邻业主或非业主使用人应当予以配合。
第二十九条 业主和非业主使用人使用物业不得有下列行为：
（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌；
（二）占用、损坏房屋共用部位、共用设施设备或移装共用设备；
（三）在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或其他场地搭建建（构）筑物；
（四）侵占绿地、损坏花草、树木；
（五）乱倒垃圾、杂物；
（六）在建（构）筑物上拉绳挂物、乱帖、乱画；
（七）排放有毒、有害物质或噪声扰民；
（八）法律、法规禁止的其他行为。
第三十条 供电、供水、供气、供热、道路、排水、通信、有线电视等市政公用设施在物业管理区域内的新增、维修更新和改造时，该设施的管理单位应当向物业管理企业通报，按有关规定办理施工手续，并做好施工后的恢复工作。

第六章 法律责任
第三十一条 物业管理企业违反本办法第十二条、第十四条规定的，由市物业行政主管部门责令限期补办手续，并可处以10000元以上30000元以下罚款。
第三十二条 对不按规定交纳费用的业主和非业主使用人，物业管理企业可要求其限期交纳，并按日加收千分之三的滞纳金。逾期仍不交纳的，物业管理企业可依法追交。
第三十三条 物业管理企业及业主和非业主使用人违反本办法，涉及规划、土地、房屋、市容、环境卫生、市政设施、绿化、消防、治安管理的，由相关行政主管部门依照有关规定进行处理。
第三十四条 物业管理企业与业主委员会或业主一方违反物业管理聘用合同发生纠纷时，可以由市物业行政主管部门进行调解。调解不成的，可依法申请仲裁委员会仲裁或向人民法院提起诉讼。
第三十五条 物业管理企业不依法履行物业管理聘用合同义务，经多次教育仍不改正的，除按前条规定处理外，由市物业行政主管部门依照有关规定降低资质等级，直至取销资质，收回资质证书。
第三十六条 物业行政管理机关工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条 当事人对行政处罚不服的，可依法申请复议或提起诉讼。逾期不申请复议，也不起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚的机关申请人民法院强制执行。

第七章 附 则
第三十八条 本办法发布前已实施物业管理但不规范的，由市物业行政主管部门限期整改。
本办法施行前已经验收交付使用的住宅小区，尚未实行物业管理的，由市物业行政主管部门限期实行物业管理。
第三十九条 各县（市）可参照本办法执行。
第四十条 本办法具体应用中的问题由市物业行政主管部门负责解释。
第四十一条 本办法自发布之日起施行。



1999年7月30日
国务院办公厅


国务院办公厅转发监察部国务院纠正行业不正之风办公室关于2005年纠风工作实施意见的通知

国办发（2005）13号　二○○五年三月十七日


监察部、国务院纠正行业不正之风办公室《关于2005年纠风工作的实施意见》已经国务院同意，现转发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。



关于2005年纠风工作的实施意见

监察部　国务院纠正行业不正之风办公室



（二○○五年三月十六日）



为贯彻落实中央纪委第五次全会和国务院第三次廉政工作会议的部署和要求，现提出2005年纠风工作实施意见。

一、主要任务

2005年的纠风工作，要以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻党的十六大和十六届三中、四中全会精神，树立和落实科学发展观，按照构建教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系的要求，以解决损害群众利益的突出问题为重点，坚持标本兼治、重在治本，惩防并举、注重预防，加强制度建设，用发展的思路和改革的办法进一步解决产生不正之风的深层次问题，努力取得新的成效。

（一）纠正征收征用土地中侵害农民利益问题。继续开展征收农民集体所有土地补偿费管理和使用情况的监督检查。督促有关部门健全征地程序，完善征地补偿和安置制度，坚决纠正征地中侵害农民利益问题。有关部门要加强调研，总结和推广征地补偿安置中好的经验和做法。组织制订地方征地的统一年产值标准或区片综合地价，建立被征地农民的就业培训和社会保障制度，加强对农村集体经济组织内部征地补偿费用分配和使用的监督。地方各级人民政府要严格执行有关征地补偿、安置的各项规定。要重点查办非法批准占地、征地案件，以及征地中侵害农民合法权益引发群体性事件未能及时解决的案件。

（二）纠正城镇房屋拆迁中侵害居民利益问题。加快实施城镇房屋拆迁计划审批和备案制度，严格拆迁审批程序。有关部门要研究制订城市规划区内集体土地房屋拆迁政策，抓紧制订有关违法违规行为行政处罚规定，督促各地区在2005年完成地方性房屋拆迁法规、规章的清理和修订工作，建立健全拆迁管理工作责任制和责任追究制度。要加大对拆迁中损害群众利益问题重点地区、重点案件的督查督办力度，严肃查处违规违纪行为。

（三）纠正企业违法排污问题。坚决纠正企业违法排污、危害群众健康的行为。由环保总局会同监察部提出2005年纠正企业违法排污工作意见，督促建立环境保护目标考核制度。要重点查办违反环境保护法律法规和国家产业政策、越权审批、引进新污染项目的案件，群众反映强烈、影响社会稳定的环境污染和生态破坏案件，淮河、太湖、黄河流域和晋、陕、蒙、宁交界地区的环境污染及“十五小”企业连续反弹的案件。

（四）纠正企业重组改制和关闭破产中侵害职工合法权益问题。督促各地区在企业重组改制和政策性关闭破产中依法规范操作，积极稳妥地推进国有企业改革。坚持和完善民主程序，落实企业改制方案必须经职工代表大会或职工大会审议、涉及职工利益的安置方案必须经职工代表或职工大会讨论通过等有关规定。要严肃查处侵吞国有资产和侵害职工合法权益等违纪违法案件。进一步完善国有企业改革的有关政策，切实维护职工合法权益。

（五）纠正拖欠农民工工资问题。督促各地区、各有关部门加强对在建工程和2005年竣工工程的排查，对尚未偿付的拖欠农民工工资要逐项落实解决，确保拖欠的工资及时发放到农民工手中。以建筑企业和其他劳动密集型中小企业为重点，及时受理农民工对拖欠工资的举报、投诉，开展农民工工资支付情况的专项检查。要继续推进长效机制的建设，建立农民工工资支付监控制度。

（六）深入治理教育乱收费。各地区要严格按照国家统一规定制定“一费制”的收费范围和标准，在实行“一费制”后，地方各级人民政府要按规定制定和落实学生人均公用经费基本标准和预算内学生人均公用经费拨款标准。严格规范服务性收费和代收费项目并坚持自愿交费的原则。公办高中招收择校生要纳入统一招生计划，择校生比例和收费标准不得突破省级人民政府确定的上限。禁止将教辅材料纳入教学用书征订目录、向学校印发教辅材料推荐目录，坚决制止搭售或学校组织学生统一购买教辅材料、在中小学教材出版发行环节违规收取费用等行为。实行高等学校招生公示制度，加强高等学校收费监管，禁止出台新的收费项目和提高收费标准，禁止以任何理由搞“双轨”收费、降分高收费等与招生录取挂钩的乱收费，禁止向学生收取国家统一规定项目之外的费用。实行学分制收费必须报经省级人民政府批准，其收费总额不得高于按学年制收费的总额。坚决制止截留、挪用、挤占、平调教育经费和学校收费收入的行为，禁止向学校搭车收费和进行摊派。要严肃查处借代收费和服务性收费谋取不正当利益的行为。继续建立健全教育收费管理制度，抓紧制定教育收费巡查制度和教育乱收费责任追究暂行办法。

（七）坚决纠正医药购销和医疗服务中的不正之风。深化改革，降低药品和高值医用耗材价格以及大型设备检查治疗费，提高医疗技术劳务价格；拓展病人“选医生、选医院、选药店”的范围；探索按病种付费的办法。健全医德医风动态监测、评价和反馈机制。继续落实医药费用清单、医药价格公示、医院评价和信息发布制度；严格执行医疗服务价格项目规范、临床技术操作和临床诊疗规范，继续解决收受回扣、“红包”、开单提成和乱收费等问题。全面执行药品集中采购各项制度，建立药品集中招标采购信息系统，推行网上评标和采购，切实抓好各地区医用耗材特别是高值医用耗材的集中采购试点工作。加强医药价格监管，落实药品价格和收费政策。改革和规范药品审批，严格新药审批标准，解决药品生产企业以申报新药规避招标、谋取虚高定价等问题。加强对中药材专业市场的监管，严密监控已取缔的非法药品集贸市场，研究控制药品、医疗器械、医疗服务等广告行为，通过政府网站向公众提供相关信息的办法。严肃查处医药购销中的商业贿赂行为。

（八）继续做好减轻农民负担工作。督促减免农业税和直接补贴种粮农民等各项惠农政策落到实处，加强对财政转移支付工作的监督检查，任何部门和单位不得截留、挪用转移支付资金。进一步规范农村税费征管行为，做到程序规范、票证齐全、方便群众。严格执行村内“一事一议”的议事程序、议事范围和上限标准，防止随意增加农民负担。各省、自治区、直辖市要结合实际，制定保障农村税费改革顺利实施的纪律处分规定。

认真解决农民反映强烈的突出问题。推进农村水价和电价改革，逐步实行计量收费；解决农业生产资料乱涨价问题；继续治理对农民工的不合法、不合理收费；加强对现行涉农税收、价格和收费公示内容的审核监督；坚决纠正各种伤农、坑农行为，重点查处涉及农民负担的恶性案件和严重群体性事件，克扣粮食直补资金、不落实农业税减免政策的行为，各种巧立名目加重农民负担和假劣农资坑农等行为。建立以预防警示、快速反应、责任追究为主要内容的预防和处置涉及农民负担案（事）件的有效机制。建立健全农民负担监测、信访举报、监督检查、案件查处等监管制度，逐步建立减轻农民负担的长效机制。

（九）认真开展治理整顿行政机关及其所属单位乱办班、乱收费、乱发证工作。各级行政机关及其所属单位要对培训办班项目逐一进行清理，凡不符合规定的，要坚决停办或取消；对违反规定擅自扩大培训范围或违规收费的，要坚决予以纠正。

（十）继续抓好治理公路“三乱”、治理党政部门报刊散滥和利用职权发行以及整顿统一着装工作。依法继续整顿道路收费站（点），严格收费标准的审批程序，重点解决一些地区收费站（点）过多、收费标准过高问题，严格审批权限和程序，规范动物、植物防疫监督检查站的设置；进一步规范上路执法行为，严禁越权上路检查、罚款，切实解决多头执法、重复收费罚款等问题；在全国建立鲜活农产品运输“绿色通道”；构建全国治理公路“三乱”监督网络和查处公路“三乱”问题快速反应机制。规范报刊发行行为，坚决纠正个别地方和部门存在的假停办、假划转、假分离等错误做法；进一步落实农村订阅报刊费用“限额制”，乡镇政府及其有关部门、村级组织以及农村中小学校公费订阅报刊，一律纳入“限额制”范围，严禁报刊摊派向基层干部和教师转移。制定统一着装审批程序、着装纪律及监督处罚规定，进一步规范统一着装行为，切实解决个别部门遗留的违规着装问题。

二、主要措施

（一）加强领导，落实责任。地方各级人民政府和有关部门要把解决群众反映的突出问题作为政府系统廉政工作的重点，切实负起领导责任，建立健全责任考核制度。充分发挥各专项治理部际联席会议制度的作用，各纠风专项治理牵头部门要分别就所牵头工作制定方案，认真组织实施，各责任部门要认真履行职责，加强协作，加大督促落实力度。

（二）大力加强政风行风建设。广泛开展基层单位的作风整顿活动，加强农村和城市基层干部作风建设，切实解决办事不公、作风粗暴、乱收费、乱罚款、乱摊派等损害群众利益的问题。要以“奉献社会、服务于民”为主题，积极创建基层示范单位，弘扬勤政为民、廉洁奉公的良好风尚，推动部门和行业风气明显好转。坚持省、市、县联动、条块结合，全面开展民主评议政风行风活动。要把日常政风行风监测与集中评议紧密结合起来，建立健全科学讦价体系，注重评议效果，强化评议结果的公开、公正、透明。充分利用新闻媒体和网络平台拓展与人民群众联系和沟通的渠道，2005年内省一级和全国半数以上市（地）要在新闻媒体上开通“政风行风热线”。国务院纠风办将分别与信息产业部、广电总局联合组织在全国开展对电信行业和广电系统进行民主评议行风的活动。

（三）加强监督检查，抓好各项纠风任务的落实。重点在以下几个方面加大检查力度：征收征用农民集体所有土地补偿费管理使用及拖欠、截留、挪用土地补偿费用情况；城镇房屋拆迁中不依法办事、滥用强制手段等行为；基层政府、部门和企业违反有关环境保护法律法规行为；企业重组改制和关闭破产中产权交易不规范、股份制改制不规范、侵吞国有资产、贪污腐败和侵害职工合法权益等行为；农民工工资支付情况；义务教育阶段公办学校实行“一费制”收费办法、规范代收费和服务性收费行为以及政府拨付学生人均公用经费情况，高等学校招生录取收费情况；规范医疗服务收费项目、诊疗行为及药品集中招标采购行为情况；执行农村税费改革各项政策、乡村两级特别是乡镇基层站所向农民收费情况；行政机关及其所属单位违反规定乱办班、乱收费、乱发证等情况。发现问题要逐一提出处理意见，落实责任单位并限期整改。严肃查办违规违纪案件，按照有关规定追究直接责任人和有关领导的责任。

（四）坚持标本兼治、惩防并举，加大预防不正之风的工作力度。认真贯彻《建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》，进一步加大预防力度，深入开展从政道德和职业道德教育，打牢抵御不正之风的思想基础。各省、自治区、直辖市和教育、卫生系统要开展创建“规范教育收费示范县（市、区）”和医德医风示范医院活动。大力推进政务公开。对同群众利益密切相关的重大事项，要实行公示、听证等制度，扩大群众参与。学校、医院和供水、供电、供气、供热、环保、公交等与群众利益密切相关的公共部门和单位，要全面推行办事公开制度，向群众公开服务承诺、收费项目和标准。要以规范权力的行使为重点，加强内部监督；要动员和组织人民群众进行有序监督，重视新闻媒体的舆论监督，形成全社会关心、支持纠风工作的良好氛围。