如何认定商品房售楼广告的法律效力
姚长飞 中国政法大学研究生院
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)于2003年6月1号开始生效实施，该《解释》就以往商品房销售中一直存在较大争议的诸如购房款双倍返还问题，商品房买卖合同的效力认定问题以及商品房销售广告的法律效力问题均作出了较明确的规定。《解释》的出台引起了社会各界的广泛关注，本文拟就其中的有关商品房售楼广告的法律效力问题从学理及实践角度作一探讨。
商品房售楼广告属于商业广告，关于商业广告的法律效力，《中华人民共和国合同法》第15条是这样规定的：寄送价目表，拍卖公告，招标公告，招股说明书，商业广告等均为要约邀请。商业广告内容符合要约规定的视为要约。那么何为符合要约规定呢，该法第14条对要约作出了如下规定：第一，内容具体确定，第二，表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。但是虽有上述规定，如何去理解适用开发商和购房者还是各执一词，分歧较大。开发商主张，商品房售楼广告属于要约邀请，因为首先售楼广告是向不特定人发出的，不具备一般要约向特定人发出的要件，其次开发商主张售楼广告并未对售房具体内容作出具体约定，也没有表示出经受要约人一旦承诺，开发商便受广告内容约束的意思，其三，如果双方没有明确将广告内容写进合同，则广告内容不具备任何法律效力，所以在因广告不实引起的房产纠纷中开发商多主张自己不负任何法律责任。作为购房者一方，他们则认为售楼广告和宣传资料是自己买房的认识基础，应该是合同一部分，特别是在商品房预售中，由于其特殊性，商品房尚未建成，开发商卖的其实是图纸，模型，购房者下定决心买房的依据、信息等都来自于开发商的宣传材料和广告，售楼广告对于最终签订购房合同起至关重要的作用。购房者往往把开发商广告宣传的内容，看作是开发商的承诺，所以开发商如果最后交房与宣传资料不一致则理应承担相关法律责任。
由于一直存在着争议，全国各地的法院在审理上述类似纠纷时对广告法律效力的认定标准上也存在着不统一的局面。《解释》的出台可以说对这个问题作出了比较明确的规定，该《解释》第三条规定：商品房的售楼广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房合同亦应该视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。应当说《解释》的规定与《合同法》第十四条的规定是完全一致的，只是又具体明确了一下，司法操作性更强了一些。
铺天盖地的商品房售楼广告多设计精美，词藻华丽，如何去区分这些内容各异的售楼广告的效力，笔者结合《解释》的规定，并在对众多售楼广告进行了整理分析的基础上，将商品房售楼广告大致分为以下四种：
第一类，属于开发商具体确定的内容，也即符合《解释》中规定的具有绝对法律效力的内容。在《商品房买卖合同示范文本》中对这些内容也均有约定之提示，例如房屋的层高、户型、结构类型、付款方式、保修责任等，这些条款开发商一般也会同意将其全部写进书面合同中，其法律效力必然是确定的。按照《解释》规定这些内容即使未写进合同中亦应当视为合同内容，具有法律效力。
第二类，属于内容较具体，但是还需要写进合同明确细化后才具有法律效力的内容。如开发商承诺的“进口卫浴电梯”、“纯德国进口厨具”、“24小时保安”等，这些内容购房者千万不能掉以轻心，需要有选择地将自己需要的部分在正式签订的合同中加以细化，如在合同中写明卫浴电梯的产地、型号、品牌等；相关物业管理内容也要写进合同的物业管理部分加以明确。应当说是约定得越细，购房者越容易得到法律的保护，一定不能嫌麻烦。
第三类，是不属于开发商具体确定的内容。售楼广告中一般采用较夸张性语言，人为美化，制造声势，为得是吸引购房者注意力，多无实际意义。如售楼广告中常见的“温馨家园”，“依山傍水”，“商机无限”等，这些广告内容只能算作要约邀请，开发商的目的是为了吸引购房者向自己发出要约。到底是不是温馨家园，商机无限需要购房者通过自己的考察作出判断，不能仅听广告中一面之词，这类广告内容即使写进合同也不具有法律效力。
第四类，属于内容具体确定，但系开发商违法承诺，通常因违反法律规定而无效。如常见的“买顶层送花园”，“保证产权”，“售后包租”等内容，购房者应当知道楼顶部位是所有业主共同使用部位，开发商无权擅自对其进行处分，否则即为侵犯其他业主权益而承担责任；关于房屋产权登记承诺也是无效的，因为产权登记是政府行政主管部门的职权，能否登记产权，要看其是否具备产权登记的合法条件，开发商说了不算；售后包租在法律、规章中也是严令禁止的，主要是考虑到在目前的法制状况下，缺乏强有力的监管手段保证这一措施的执行，售后包租多是一种促销手段，带有相当的欺骗性，受害的往往是购房者，所以法律明确规定这种行为无效。在此提醒购房者不仅要尽量把广告内容写进合同，而且要注意辨别写进合同的内容是否符合法律规定，否则即使写得再多、再具体也会因为无效而得不到法律保护。
以上就是笔者在学习《解释》相关规定的基础上，对商品房销售广告从学理和实践的角度做的一点分析，主要是帮助广大购房者能够擦亮眼睛，理性地认识各式各样的售楼广告和宣传资料，捍卫自己的合法权益不会受到侵犯，当然本文如能对司法实践也起到一些帮助作用的话将更感不胜荣幸。